O dani z nehnuteľnosti sa medzi bežnými ľuďmi veľmi nerozpráva, a to jednoducho preto, že na Slovensku je pre bežných ľudí daň z nehnuteľností celkom nízka. S výnimkou podnikateľov. Napríklad v Bratislave aj keď máte trojizbový pomerne veľký byt v centre mesta, tak ročne zaplatíte daň z tohto bytu len pár desiatok eur.

To sa môže v blízkej budúcnosti zmeniť. Dlhodobo sa hovorí o tom, že mal by sa zmeniť daňový mix, teda výška jednotlivých daní. Napríklad analytici z ministerstva financií odporúčajú mať trochu nižšie priame dane a naopak vyššie dane z majetku, kam daň z nehnuteľností patrí.

V tomto videu si teda povieme viac o dani z nehnuteľností a o zámere ich zvyšovať.

Ako funguje daň z nehnuteľností?

Daň z nehnuteľností je majetkovou daňou a týka sa bytov a nebytových priestorov v bytovom dome, stavieb a pozemkov. Správcom tejto dane je obec na ktorej území sa daná nehnuteľnosť nachádza. To znamená, že výšku daní určuje obec vo svojom všeobecne záväznom nariadení a toto nariadenie by ste mali nájsť na webe vašej obce či mesta.

Daň z nehnuteľností je trocha paradoxnou daňou, lebo keď si raz niečo kúpite či prenajmete, nemusíte s tým nič robiť a napriek tomu z toho platíte každý rok daň. Pre štát tak prakticky kupujete či staviate aktívum, ktoré mu bude prinášať výnos každý rok.

Sadzieb v rámci dani z pozemkov, dani z bytov a dani zo stavieb je hneď niekoľko.

Daň z pozemkov síce vyzerá komplikovane kvôli tomu, že pozemky sa rôzne klasifikujú ako napríklad orná pôda, trvalé trávnaté porast, alebo záhrady, avšak výpočet je celkom jednoduchý. Tieto druhy pozemkov majú svoju hodnotu, ktorá je vyjadrená v eurách na meter štvorcový a následne je určená ročná sadzba. Pri výpočte zoberiete rozlohu pozemku a vynásobíte ju hodnotou a následne sadzbou dane a máte výsledok.

Daň z bytov je najjednoduchšia, skrátka len zoberiete rozlohu a sadzbu na meter štvorcový a vynásobíte. Už tu môžete vidieť, že je odlišná sadzba pre byty, ktoré sú určené pre bežné užívanie a pre byty na podnikanie, v Bratislave je to až štvornásobok.

Daň zo stavieb je komplikovanejšia

Pri dani zo stavieb je to trošku komplikovanejšie oproti bytom, pretože počítajú aj s príplatkom za podlažie, kde sa za každé ďalšie podlažie je príplatok 0,33€ (33 centov). Pri výpočte sa berie do úvahy zastavaná plocha. Napríklad pri dvojpodlažnom dome to bude teda prízemie alebo prvé podlažie, ktoré je väčšie. Následne pri zastavanej ploche 100m2 a ročnej sadzbe jedno euro so spomínaným príplatkom, to bude 133 eur.

Aj tu je daň zo stavieb, ktoré slúžia na podnikanie vyššia, a to 5 až 7-násobne v prípade Bratislavy.

Vyššie výdavky a nižšie príjmy

A prečo sa v súčasnosti hovorí o zvýšení majetkových daní? Dôvody sú v zásade tri.

Prvý dôvod je už niekoľko rokov dookola opakovaný, a to, že na Slovensku tvoria príjmy z daní z nehnuteľností len 0,5% HDP pričom priemer EÚ je na úrovni 1,5% HDP. Keďže daň ide obciam, tak v ich rozpočtoch tvorí táto daň len približne 10 až 15% príjmov, zatiaľ čo daň z príjmu fyzických osôb tvorí viac ako 70%.

Druhým dôvodom, ktorý spomína aj OECD, ale napríklad aj Inštitút finančnej politiky na Ministerstve financií je, že daň z nehnuteľností menej demotivuje ľudí pracovať či produkovať než daň z príjmu.

Tretím dôvodom je kríza spojená s koronavírusom a výpadkami na strane príjmov či vyššími výdavkami v rozpočtoch obcí a miest. Obce a mestá prirodzene chcú tieto výpadky nahrádzať a aj keby kríza nebola, tak štát im prihráva stále viac kompetencií na ktorých vykonávanie si musia peniaze zohnať samy.

Podnikateľov sa zvyšovanie dotklo už v roku 2020, keď sa daň či už z pozemkov alebo stavieb zvyšovala v krajských mestách o 30 až 50%. Problémom je, že v týchto krízových časoch to podnikatelia ešte o to tvrdšie pocítia, keďže vieme, že vlastníci nehnuteľností sa museli dohodnúť s nájomcami na odpúšťaní splátok, avšak s vlastníkmi sa o odpustení daní nikto nebavil.

Skokové zvýšenie dane z nehnuteľností je problémom napríklad pre vlastníkov či prenajímateľov skladov, ktorým to môže ročne zobrať aj 30% z tržieb z prenájmu. Dobrým myšlienkovým experimentom je si predstaviť čo by sa stalo, keby bola tak vysoká daň z nehnuteľností aj pri stavbách na bývanie. Ja viem, sú to stavby s iným účelom, ale napriek tomu predstavte si prenajímateľov. Pri 600 eurovom nájme mesačne by to bolo ročne 7200 eur z čoho by 30%, teda 2160 eur dali vo forme dani štátu.

Celkovo mať násobne vyššie dane pre podnikateľov v mestách a obciach oproti daniam zo stavieb na bývanie je trošku aj paradoxom, pretože práve podnikatelia sú tí, ktorí vytvárajú pracovné miesta a tak pri zásadnom zvýšení daní z nehnuteľností môžu nepriamo trpieť aj obyvatelia tým, že budú mať v konečnom dôsledku menej pracovných miest.

Pripravujú sa cenové mapy

A čo bežní obyvatelia? Tu Ministerstvo financií pripravuje novelizáciu a rado by zohľadnilo trhovú hodnotu nehnuteľností pri výpočte dane z nehnuteľnosti, keďže predsalen ide o daň z majetku.

Dôvod je jednoduchý. Inú hodnotu má byt v starom meste v Bratislave či Košiciach ako v Snine. V súčasnosti Ministerstvo robí tzv. cenové mapy a na základe transakcií v regiónoch odhaduje akú hodnotu by mohli mať nehnuteľnosti v daných oblastiach, keďže štát tieto dáta nemá.

Daň z nehnuteľností na základe trhovej ceny skrýva jeden zásadný problém. A to, že nehnuteľnosti v drahších lokalitách, napríklad spomínané staré mesto, vlastnia stále aj bežní ľudia. Babičky či ich dediči. Nemôžeme povedať, že je to vyslovene milionárska oblasť nedostupná pre bežného smrtelníka. A teraz si predstavte, že táto babka s 400-500 eurovým dôchodkom platí niekoľkonásobne vyššiu daň, keďže hodnota jej bytu v starom meste za 20 rokov násobne vzrástla.

Je otázne ako tento zámer v podaní Ministerstva financií dopadne. Keby sme sa chceli dostať na priemer OECD, tak by sme museli zvýšiť dane z nehnuteľností trojnásobne.