Refinancovanie hypotéky: kedy sa oplatí a ako postupovať

Čo je refinancovanie jednoducho

Pri refinancovaní si vezmete novú hypotéku a z nej splatíte starú. Nová banka pošle peniaze vašej pôvodnej banke, tá zruší starý úver a vymaže svoje záložné právo z katastra a nová banka si zapíše svoje. Vy potom splácate novej banke za nových podmienok. Cieľom je zvyčajne nižší úrok, nižšia splátka, kratšia doba splácania alebo zlúčenie viacerých úverov do jedného.

Kedy sa refinancovanie oplatí

• Pri skončení fixácie: pôvodná banka vám ponúkne novú sadzbu, ale nemusí byť najlepšia. Vtedy môžete úver splatiť bez poplatku a prejsť inde.
• Keď úrokové sadzby výrazne klesli od podpisu pôvodnej zmluvy.
• Keď sa zlepšila vaša bonita, napríklad stúpol príjem, a môžete dostať lepšie podmienky.
• Keď chcete zlúčiť hypotéku a drahšie spotrebné úvery do jedného úveru s nižším úrokom.
• Keď chcete zmeniť dobu splácania alebo fixáciu.

Príklad: koľko sa dá ušetriť

Monika má hypotéku so zostatkom 160 000 € a zostávajúcou dobou splácania 22 rokov. Končí jej fixácia a pôvodná banka jej ponúka 4,4 %. Splátka by bola približne 940 € mesačne. Iná banka jej ponúkne 3,6 %. Splátka by klesla na približne 870 € mesačne, teda o 70 € menej. Za 22 rokov je to úspora vyše 18 000 € na úrokoch. Aj po odpočítaní nákladov na nový znalecký posudok a vklad do katastra sa refinancovanie oplatí. Monika môže ponuku inej banky použiť aj na vyjednávanie s pôvodnou bankou, ktorá jej často ponúkne lepšiu sadzbu, aby si ju udržala.

Náklady refinancovania

• Poplatok za predčasné splatenie: pri skončení fixácie a v ďalších prípadoch určených zákonom sa neplatí, mimo fixácie môže byť obmedzene spoplatnené.
• Znalecký posudok na nehnuteľnosť.
• Poplatky za vklad záložného práva do katastra.
• Poplatok za poskytnutie úveru, ak ho nová banka účtuje. Mnohé banky ho pri refinancovaní odpúšťajú.
• Čas na vybavenie dokumentov.

Pred rozhodnutím porovnajte nielen úrok, ale aj RPMN a všetky poplatky.

Ako postupovať krok za krokom

1. Zistite si dátum konca fixácie. Začnite riešiť refinancovanie aspoň dva až tri mesiace vopred.
2. Pôvodná banka vám zvyčajne pošle ponuku novej sadzby. Neprijímajte ju automaticky.
3. Porovnajte ponuky iných bánk alebo sa obráťte na hypotekárneho špecialistu.
4. Požiadajte novú banku o úver. Overí si príjem, pravidlá NBS a hodnotu nehnuteľnosti.
5. Vyžiadajte si od pôvodnej banky potvrdenie o zostatku úveru na splatenie.
6. Po schválení nová banka pošle peniaze pôvodnej, tá vydá súhlas s výmazom zálohu a nová banka si zapíše svoje záložné právo.

Pôvodnej banke treba včas oznámiť, že úver splatíte, v lehote podľa zmluvy.

Refinancovanie a zmena fixácie

Pri refinancovaní si môžete zvoliť aj novú dĺžku fixácie. Ak očakávate, že úroky budú klesať, kratšia fixácia vám umožní skôr využiť nižšie sadzby. Ak chcete istotu splátky, napríklad pri napätom rozpočte, je vhodnejšia dlhšia fixácia. Nikto nevie presne predpovedať budúce sadzby, preto je dôležitejšie, aby ste splátku zvládli aj vtedy, keby po skončení fixácie úroky stúpli.

Na čo si dať pozor

• Pri refinancovaní sa opäť posudzuje vaša bonita podľa aktuálnych pravidiel NBS. Ak vám medzitým klesol príjem, nová banka vám nemusí požičať.
• Predĺženie doby splácania zníži splátku, ale zvýši celkové úroky.
• Poistenie viazané k pôvodnému úveru treba zrušiť alebo previesť.
• Akcie bánk s nízkym úrokom môžu byť podmienené ďalšími produktmi, napríklad účtom či poistením.