Hypotéka: čo to je, ako ju získať a koľko vám banka požičia

Čo je hypotéka jednoducho

Málokto má na byt či dom celú sumu v hotovosti. Hypotéka umožňuje kúpiť bývanie hneď a platiť zaň postupne. Banka vám požičia veľkú časť ceny a vy jej ju vraciate v mesačných splátkach aj s úrokmi. Aby mala banka istotu, zapíše si na kupovanú alebo inú nehnuteľnosť záložné právo. Ak by ste prestali splácať, môže nehnuteľnosť predať a z výťažku si zobrať, čo jej dlhujete.

Koľko vám banka požičia: pravidlá NBS

Národná banka Slovenska určuje pravidlá, ktoré obmedzujú, koľko si môžete požičať. Hlavné sú tri:

• LTV (loan to value): úver nesmie presiahnuť určené percento hodnoty nehnuteľnosti, spravidla 80 %, pri časti úverov 90 %. Zvyšok musíte mať z vlastných zdrojov.
• DSTI (debt service to income): splátky všetkých vašich úverov nesmú presiahnuť určený podiel čistého príjmu po odpočítaní životného minima, a banka musí počítať aj s možným rastom úrokov.
• DTI (debt to income): celkový dlh nesmie presiahnuť určený násobok vášho ročného čistého príjmu. Pre starších žiadateľov je limit prísnejší.

Konkrétne hodnoty limitov sa menia, preto si ich pred žiadosťou overte.

Príklad: hypotéka na byt

Petra a Juraj kupujú byt za 250 000 €. Majú našetrených 50 000 €, takže potrebujú hypotéku 200 000 €, čo je 80 % hodnoty bytu. Spolu zarábajú 3 200 € v čistom. Pri úroku 3,8 % a splatnosti 30 rokov vychádza splátka približne 930 € mesačne. Banka overí, či im po odpočítaní životného minima a ďalších výdavkov zostane dostatok peňazí aj pri vyššom úroku, a či celkový dlh nepresahuje limit DTI. Za 30 rokov zaplatia spolu okolo 335 000 €, teda viac ako 135 000 € na úrokoch. Pri splatnosti 25 rokov by splátka stúpla, ale celkové úroky by klesli.

Fixácia, úrok a RPMN

Úroková sadzba hypotéky býva fixovaná na určitý čas, napríklad 3, 5 alebo 10 rokov. Počas fixácie sa splátka nemení. Po jej skončení vám banka ponúkne novú sadzbu a môžete hypotéku bez poplatku refinancovať v inej banke. Kratšia fixácia môže byť výhodná, keď sa čaká pokles úrokov, dlhšia dáva istotu. Pri porovnávaní ponúk sledujte RPMN, ktorá zahŕňa aj poplatky a povinné poistenie.

Ako prebieha vybavenie hypotéky

1. Zistite, koľko vám banka požičia, a porovnajte ponuky viacerých bánk alebo cez hypotekárneho špecialistu.
2. Nájdite nehnuteľnosť a podpíšte rezervačnú alebo budúcu zmluvu.
3. Banka si nechá vypracovať znalecký posudok, ktorý určí hodnotu nehnuteľnosti.
4. Podpíšete úverovú zmluvu, záložnú zmluvu a kúpnu zmluvu.
5. Podá sa návrh na vklad vlastníckeho a záložného práva do katastra.
6. Banka vyplatí peniaze predávajúcemu, zvyčajne po zápise záložného práva.

Náklady okrem úroku

• poplatok za poskytnutie úveru, ak ho banka účtuje,
• znalecký posudok,
• poistenie nehnuteľnosti, ktoré je pri hypotéke povinné,
• prípadné poistenie schopnosti splácať,
• poplatky za vklad do katastra,
• rezerva na zariadenie, opravy a fond opráv.

Na čo si dať pozor

• Nevyťažujte rozpočet na maximum. Nechajte si rezervu na rast úrokov po fixácii, stratu príjmu či narodenie dieťaťa.
• Neodkladajte refinancovanie. Pred koncom fixácie porovnajte ponuky.
• Mimoriadne splátky v prvých rokoch ušetria najviac na úrokoch.
• Mladí do 35 rokov môžu za podmienok zákona získať daňový bonus na zaplatené úroky.