Pravdepodobne väčšina z vás raz bude bývať vo vlastnom, keďže 9 z 10 Slovákov býva vo vlastnom. Na vlastné bývanie sú aj vhodné podmienky aj napriek sprísneniu podmienok zo strany NBS, pretože úrokové miery na hypotékach sa stále pohybujú pod 1 %. A preto sa v tomto videu budeme venovať hypotékam, tak trošku spotrebiteľskejšie.

Ako teda požiadať o hypotéku? Čo na to potrebujete a ako celý proces funguje?

Na výber sú dve možnosti

Ešte predtým, než začnete vôbec riešiť hypotéku sa môžete vybrať dvoma cestami. Prvou je, že hypotéku budete riešiť cez sprostredkovateľa a druhou, že budete celý proces s hypotékou a kúpou nehnuteľnosti riešiť na vlastnú päsť.

Sprostredkovateľ veľkú časť administratívy vyrieši za vás a samozrejme je najlepšie, keď si vyberiete niekoho, kto má zmluvy so všetkými bankami a má dobré renomé. Avšak má to aj háčik, aj keď vy priamo sprostredkovateľovi neplatíte províziu, pretože tú si berie z hodnoty hypotéky vo výške 1,5 %, ktorá sa mu vyplatí v priebehu dvoch rokov, tak sprostredkovateľ vám môže vyjednať odlišné podmienky.

Podľa poslednej analýzy NBS sprostredkovatelia tlačia klientov viac na hranicu možností. To znamená na limity, ktoré stanovuje NBS pri poskytovaní hypoték. V preklade vám dokážu vybaviť hypotéku ktorá pokryje 80 % z hodnoty nehnuteľnosti alebo je vyššia pravdepodobnosť, že budete jeden z mála, čo dostane hypotéku aj napriek tomu, že prekročí limit 8-násobku čistého ročného príjmu. Tieto limity sme rozoberali ešte vo videu Prečo je ťažšie dostať hypotéku?

Zdroj: Denník N

Čo NBS sprostredkovateľom vyčíta je, že v priemere sú sadzby na hypotékach vybavených prostredníctvom sprostredkovateľov vyššie o 0,2 p.b.

Budete potrebovať veľa potvrdení

V prípade, že si budete vybavovať hypotéku na vlastnú päsť, tak sa odporúča najprv riešiť hypotéku a až potom byt. Respektíve riešiť tzv. hypotekárny certifikát, čo je akási dohoda o budúcej dohode. Jednoducho banka posúdi vašu finančnú situáciu a vyhodnotí, do akej výšky vám môže dať hypotéku. Vy na základe toho budete vedieť čo si môžete dovoliť a na ktorý byt budete mať. Platnosť certifikátu môže byť v horizonte jedného mesiaca až troch mesiacov.

Pri tomto si treba dať pozor na podmienky. V niektorých bankách je to nezáväzné a len informatívne a v iných môže byť tento certifikát už do určitej miery záväzný. Preto ako pri každej zmluve, treba čítať poctivo podmienky a na všetko sa pýtať. Predsa len je to úlohou ľudí na pobočkách bánk. A netreba zabúdať, že hypotéka je záväzok na poriadne dlhý čas.

Teraz sa pozrieme na to čo štandardne potrebujete v banke po tom, čo už máte nehnuteľnosť vybratú resp. rezervovanú.

V prvom rade potrebujete doklad totožnosti a potvrdenie o vašom príjme, keď ste štandardným zamestnancom, tak ho banka získa zo Sociálenej poisťovne. Zároveň bude banka potrebovať výpis z účtu za posledných xy mesiacov, keďže to záleží od konkrétnej banky.

Ďalším „papierom,“ ktorý potrebujete, je znalecký posudok. Jeho súčasťou je aj list vlastníctva a kolaudačné rozhodnutie (ak ide o novostavbu). Rovnako budete potrebovať kúpnu zmluvu či návrh kúpnej zmluvy a poistnú zmluvu, ktorá je vinkulovaná v prospech banky, čo znamená, že ak by napríklad nastal požiar, ktorým by došlo k poškodeniu založenej nehnuteľnosti, ktorou klient ručí banke, tak suma z poistky by bola vyplatená banke a nie žiadateľovi o hypotéku. Po predložení dokumentov a vyplnení žiadosti, trvá približne dva až štyri týždne, kým vám banka hypotéku schváli. Následne sa podpisujú úverové a záložné zmluvy.

Podpisom záložných zmlúv sa zaväzujete, že v prípade nesplácania úveru banka môže napríklad v dražbe predať nehnuteľnosť a tak splatiť váš dlh voči nej. Zároveň podpíšete návrh na vklad do katastra, ktorý odnesiete spolu s ostatnými zmluvami, na kataster, ktorý nehnuteľnosť zapíše a vystaví list vlastníctva. Až potom sa začne čerpanie dohodnutej sumy.

Kúpiť novostavbu je komplikovanejšie

Samozrejme podmienky a požadované potvrdenia a papiere sa môžu medzi bankami líšiť. Rovnako záleží aj od vás, akú nehnuteľnosť kupujete, či ste rozvedený alebo nie (keďže tu banka môže požadovať súdne rozhodnutie), alebo či ste podnikateľom, kde príjem dokážete formou daňového priznania.

V prípade, že kupujete novostavbu, ktorá je zatiaľ len na papieri a skolaudovaná bude o dva – tri roky, tak postup je trocha odlišný. V prvom rade musíte zložiť rezervačný poplatok, ktorý môže byť aj 5 000 eur. Následne s developerom podpisujete zmluvu a budúcej kúpnej zmluve, kde sa platí záloha.

Štandardne sa na zálohu, ktorá môže byť niekde okolo 10 až 20 % z ceny nehnuteľnosti neposkytuje hypotéka. Výhodou je, keď zmluvu o úvere podpisujete s bankou, ktorá má zmluvu s developerom, tak banka môže poskytnúť financie aj na zloženie prvej zálohy, keďže žiadateľ môže nehnuteľnosťou ručiť. Štandardne by musel ručiť inou nehnuteľnosťou, napríklad nehnuteľnosťou rodičov. Zároveň pri tejto banke nemusí riešiť znalecký posudok a všeobecne môže očakávať menej byrokracie.

Splácanie hypotéky môže začať až po načerpaní celej hypotéky alebo už v čase zloženia zálohy. V prípade, že to je druhý prípad, tak klient platí len úroky za vyčerpanú sumu.

Financovanie výstavby a kúpi domu sa odlišuje

Rovnako sa financovanie prostredníctvom hypotéky odlišuje v prípade výstavby domu. Na stavebný pozemok ľahko dostanete hypotéku vo výške podobnej ako je hypotéka na dom či byť. Problémom je dostať hypotéku na samotný dom. A to preto, že väčšinou banky potrebujú mať dom v katastri zapísaný ako rozostavanú stavbu, čo znamená, že dom musí mať základovú dosku a múry do jedného metra.

Pri kúpe pozemku na hypotéku treba myslieť na to, že v rovnakej banke budete žiadať aj o hypotéku na dom. Až po rozostavaní domu môžete požiadať o znalecký posudok, ktorý určí budúcu hodnotu domu. Okrem znaleckého posudku sa ku žiadosti dokladá aj geometrický plán, právoplatné stavebné povolenie a štandardné doklady k príjmu.

Rozdielom oproti kúpe bytu je aj to, že hypotéka sa čerpá po častiach na základe toho, ako prebiehajú práce na dome. S tým sa spájajú administratívne náklady, keďže musíte banke posielať fotografie alebo faktúry. Aj v prípade hypotéky ná výstavbu či kúpu domu sa môžu podmienky v prípade jednotlivých bánk odlišovať.