DTI: koľko dlhov vám banka dovolí mať

Čo je DTI jednoducho

Keď žiadate o hypotéku alebo iný úver, banka sa pozerá nielen na to, či zvládnete mesačnú splátku, ale aj na to, aký veľký bude váš celkový dlh v porovnaní s príjmom. Ukazovateľ DTI sa počíta ako súčet všetkých vašich úverov (vrátane nového) vydelený vaším ročným čistým príjmom. Ak máte ročný čistý príjem 24 000 € a celkové dlhy 192 000 €, vaše DTI je 8. Znamená to, že dlhujete osemnásobok ročného príjmu.

Prečo NBS obmedzuje DTI

Národná banka Slovenska zaviedla limit DTI ako súčasť makroprudenciálnych opatrení po rokoch rýchleho rastu hypoték a zadlženosti domácností. Cieľom je chrániť domácnosti aj banky pred situáciou, keď by ľudia mali dlhy, ktoré pri zmene okolností, napríklad strate práce alebo raste úrokov, nedokážu splácať. Limit platí pre úvery na bývanie a ďalšie úvery zabezpečené nehnuteľnosťou. Pre starších žiadateľov je limit prísnejší, lebo im zostáva menej rokov do dôchodku, keď im klesne príjem.

Ako sa DTI počíta

• Do dlhu sa započítavajú všetky úvery: hypotéky, spotrebné úvery, kreditné karty a kontokorenty (pri nich aj nevyčerpaný rámec), leasingy a ručenie, ak ho banka posudzuje.
• Do príjmu sa počíta čistý ročný príjem žiadateľa a spolužiadateľov, napríklad oboch manželov.
• Ak žiadate o úver spolu s partnerom, počítajú sa spoločné príjmy aj spoločné dlhy.

Príklad: DTI v praxi

Manželia Kováčovci zarábajú spolu 3 000 € mesačne v čistom, teda 36 000 € ročne. Majú auto na úver so zostatkom 12 000 € a kreditnú kartu s rámcom 3 000 €. Chcú si kúpiť byt a potrebujú hypotéku. Pri limite DTI 8 môže ich celkový dlh dosiahnuť najviac 288 000 €. Po odpočítaní existujúcich dlhov vrátane rámca karty im zostáva priestor na hypotéku približne 273 000 €. Ak by zrušili kreditnú kartu a splatili auto, priestor by sa zväčšil. Okrem DTI však banka posudzuje aj DSTI a LTV, takže konečná suma môže byť nižšia. Presné limity si overte, lebo NBS ich môže meniť.

DTI, DSTI a LTV: v čom je rozdiel

• DTI: celkový dlh v porovnaní s ročným príjmom.
• DSTI: mesačné splátky v porovnaní s mesačným príjmom po odpočítaní životného minima.
• LTV: výška úveru v porovnaní s hodnotou nehnuteľnosti.

Všetky tri limity musia byť splnené súčasne. Najprísnejší z nich určí, koľko vám banka požičia.

Ako si zlepšiť DTI

• Splatiť alebo zrušiť drobné úvery, kreditné karty a kontokorenty, ktoré nepotrebujete. Aj nevyužitý rámec karty sa môže započítať.
• Zvýšiť príjem, napríklad pridaním spolužiadateľa s príjmom.
• Zvýšiť vlastné zdroje, aby ste potrebovali menšiu hypotéku.
• Vybrať lacnejšiu nehnuteľnosť alebo počkať na rast príjmu.

Na čo si dať pozor

• Limit DTI nie je odporúčanie, ale maximum. Dlh vo výške osemnásobku ročného príjmu je veľký a pri strate príjmu ťažko zvládnuteľný.
• Pri pláne na dieťa či zmenu práce počítajte s nižším príjmom v budúcnosti.
• Ak vám banka nepožičia toľko, koľko ste chceli, nie je to len prekážka, ale aj ochrana pred príliš veľkým rizikom.