Daň z predaja nehnuteľnosti: kedy ju platíte a ako sa jej legálne vyhnúť

Čo je daň z predaja nehnuteľnosti jednoducho

Na Slovensku neexistuje samostatná daň s týmto názvom. Ide o bežnú daň z príjmov fyzických osôb, konkrétne o takzvané ostatné príjmy. Ak predáte byt, dom alebo pozemok a zarobíte na ňom, štát od vás môže chcieť časť zisku. Rozhodujúce je, ako dlho ste nehnuteľnosť vlastnili a ako ste ju získali. Netreba si to mýliť s daňou z nehnuteľností, ktorú platíte obci každý rok len za to, že nehnuteľnosť vlastníte.

Kedy je predaj oslobodený od dane

• Ak od nadobudnutia nehnuteľnosti uplynulo viac ako päť rokov. Rozhoduje dátum zápisu do katastra alebo právoplatnosť dedičského rozhodnutia.
• Ak ste nehnuteľnosť zdedili v priamom rade, napríklad po rodičoch alebo starých rodičoch. Pri dedení po manželovi platia osobitné pravidlá.
• Pri iných spôsoboch nadobudnutia, napríklad darovaní, sa päť rokov počíta od vášho nadobudnutia.

Podmienky je vhodné overiť v zákone o dani z príjmov alebo u daňového poradcu, lebo detaily sa môžu meniť.

Ako sa vypočíta daň

Zdaňuje sa rozdiel medzi predajnou cenou a preukázateľnými výdavkami. Výdavkami sú kúpna cena, poplatky za návrh na vklad do katastra, provízia realitnej kancelárie, náklady na znalecký posudok či preukázateľné zhodnotenie nehnuteľnosti, napríklad rekonštrukcia. Výsledný zisk sa pripočíta k ostatným príjmom v daňovom priznaní typu B a zdaní sa sadzbou 19 %, pri vyššom základe dane vyššou sadzbou. Ak je výsledkom strata, daň neplatíte, no stratu si nemôžete odpočítať od mzdy.

Príklad: predaj bytu po troch rokoch

Lucia kúpila v roku 2023 byt za 150 000 € a v roku 2026 ho predala za 180 000 €. Pri kúpe zaplatila poplatok za vklad do katastra a pri predaji províziu realitke 4 000 €. Do bytu investovala 6 000 € do novej kúpeľne, čo má podložené faktúrami. Zisk je 180 000 mínus 150 000 mínus 4 000 mínus 6 000, teda približne 20 000 €. Pri sadzbe 19 % zaplatí daň okolo 3 800 €. Keby počkala do uplynutia piatich rokov, neplatila by nič. Čísla sú ilustračné.

Kedy podať daňové priznanie

Ak predaj nie je oslobodený, podávate daňové priznanie typu B do 31. marca nasledujúceho roka. Lehotu môžete predĺžiť oznámením správcovi dane. Priznanie podávate aj vtedy, ak máte inak len mzdu a zamestnávateľ vám robil ročné zúčtovanie. Ročné zúčtovanie totiž príjem z predaja nehnuteľnosti nerieši.

Na čo si dať pozor

• Odkladajte si všetky doklady o kúpe, rekonštrukcii a poplatkoch, bez nich si výdavky neuplatníte.
• Pri byte nadobudnutom v BSM sa príjem delí medzi manželov.
• Daňový úrad vidí prevody v katastri, nepodanie priznania sa môže zistiť aj po rokoch.
• Pri predaji viacerých nehnuteľností môže úrad posúdiť činnosť ako podnikanie.
• Zníženie kúpnej ceny v zmluve kvôli dani je nezákonné a riskantné aj pre kupujúceho.

Ako legálne znížiť daň

• Počkajte s predajom, kým neuplynie päť rokov.
• Uplatnite všetky preukázateľné výdavky vrátane provízií a technického zhodnotenia.
• Pri predaji na prelome rokov zvážte, v ktorom roku príjem vznikne, lebo rozhoduje dátum prijatia peňazí.

Daň z predaja a zdravotné odvody

Pri zdaniteľnom príjme z predaja nehnuteľnosti môže vzniknúť aj povinnosť týkajúca sa zdravotného poistenia v ročnom zúčtovaní zdravotnej poisťovne. Pravidlá sa v minulosti menili, preto sa oplatí overiť si aktuálny stav vo vašej poisťovni alebo u účtovníka, aby vás neprekvapil nedoplatok.