Čo vám Milan Dubec o bytoch nepovie?

Nehnuteľnosti sú svätým grálom slovenského trhu – aspoň to tvrdia instagramové profily. Keď si vyšperkujete algoritmus podobne ako ja, rýchlo nadobudnete pocit, že stačí len nabaľovať dlh na dlh, kupovať a prenajímať nehnuteľnosti a o desať rokov ste za vodou.

Ako každá skratka k bohatstvu, aj táto tak trochu smrdí. Tí, čo ma sledujú dlhodobo, vedia, že nie som fanúšikom bezhlavého investovania do nehnuteľností. Stále ich vnímam skôr ako diverzifikáciu k ostatným aktívam než ako jeden a jediný cieľ investičného života.

Čo však vo väčšine investičných rád absentuje, je podrobná analýza slovenského trhu, ktorá by vám cez reálne čísla vysvetlila skutočné nástrahy. Práve o to sa pokúsim v tomto texte. Pozrieme sa na slovenský realitný trh komplexne, aby to pochopil aj úplný laik. Ak už o trhu niečo viete, pokojne preskočte do ďalších kapitol. Poďme sa teda pozrieť hlbšie na dôvody, prečo do nehnuteľností investovať alebo neinvestovať.

Rozprávka o nekonečnom pasívnom príjme

Základná premisa väčšiny realitných poradcov znie jednoducho: našporte si 20 % z hodnoty nehnuteľnosti, ktorú chcete kúpiť na prenájom, a na zvyšok si vezmite hypotéku. Časom, keď budete mať stabilný príjem z prenájmu a bankové stres-testy vás pustia, kúpte si ďalšiu, potom ďalšiu a postupne si takto vytvorte obrovský majetok. Tomuto modelu nahráva fakt, že banky akceptujú príjem z prenájmu pri posudzovaní schopnosti splácať úver.

Tento biznis model je zvyčajne poprekladaný výrazmi ako „bezrizikový“ či „nízkorizikový“, „pasívny príjem“ alebo „neustály dopyt“. Nehnuteľnosti sú zaujímavá téma, pretože to nie je úplne typické investičné aktívum – predstavujú totiž aj základnú ľudskú potrebu. Z analytického pohľadu majú preto niekoľko rovín.

Môžete sa na reality dívať čisto cez percentá, môžete ich vnímať ako sociálnu otázku (čo napríklad mestské nájomné bývanie často je) alebo cez optiku rodinnej politiky a štátu. Tých rovín je skutočne veľa. My sa však pozrieme výhradne na investorský pohľad a sociálny rozmer nateraz vynecháme.

Urban legendy a slovenský kult vlastnenia

S nehnuteľnosťami sa spája niekoľko urban legiend a mýtov, ktoré hrajú do karát každému, kto s nimi obchoduje. Prvým dôvodom, prečo je pre nás nehnuteľnosť taká sympatická, je jej hmatateľnosť. Svoju rolu zohráva aj generačná legenda. V našej spoločnosti je hlboko zakorenená dôvera, že nehnuteľnosti vždy rastú, pretože ľudia predsa musia niekde bývať. Naopak, akciám firiem sa kvôli stigme z 90. rokov stále nedá veriť.

K tomu prispieva aj fakt, že takmer všetci na Slovensku bývajú vo vlastnom a komerčný podnájom u nás nemá tradíciu. V rámci Európskej únie sme po Rumunsku na úplnom vrchole v podiele vlastnenia nehnuteľností. V Česku je napríklad toto percento zásadne nižšie. V preklade to znamená, že prvou vecou, ktorú chceme po škole, je vlastný byt či dom, a na podnájmy nie sme zvyknutí.

Toto všetko je v princípe emócia. Odmalička počúvame, že máme chcieť vlastné bývanie, a keď už ho máme, ideálne je vlastniť ďalší dom, byt či pozemok. Od tohto sa však musíte ako investori odosobniť. Mimo vášho vlastného bývania, ktoré je životnou potrebou, je každá ďalšia nehnuteľnosť len ďalšou investíciou. Musíte na ňu nahliadať rovnako ako na akcie, ETF, dlhopisy alebo komodity – skrátka posudzujete len vzťah čistého výnosu a rizika.

Demografia nepustí: Slovensko vymiera a sťahuje sa na západ

Zabudnite na sladké reči o nekonečnom raste. Proti argumentu „ľudia predsa musia bývať“ ide hneď niekoľko faktorov, ktoré dokážu trh zásadne narušiť.

Prvým je fakt, že rozvinutý svet starnie a vymiera. Zatiaľ nikto neprišiel na to, ako zvrátiť demografickú krízu na Slovensku, v Európe či v USA. Rovnica je jednoduchá: čím menej ľudí, tým menšia potreba bývania. Demografia je mimochodom jedna z najpresnejších štatistík a predikcií, pretože existuje len veľmi málo faktorov, ktoré by ju dokázali v strednodobom horizonte zásadne zmeniť.

Ďalším faktorom je migrácia – či už v rámci štátu, alebo medzi krajinami. Keď sa pozrieme na počty obyvateľov v najväčších slovenských okresoch, prakticky väčšina krajiny sa za posledné roky vyľudňuje a ľudia odchádzajú na západ. Regionálne výnimky existujú len v rámci krajských miest alebo v okresoch s väčšími rómskymi osadami, kde je vyšší prírastok obyvateľstva. Je to dané geografiou, ekonomikou a nešťastnou regionálnou politikou štátu, ktorej kompetencie sa čoraz viac centralizujú.

Výhodou pre realitného investora môže byť fakt, že Slovensko je stále málo urbanizovaná krajina a ľudia radi bývajú na dedinách mimo miest. Ak ste sa však teraz nadchli pre investovanie v mestách, radšej spomaľte. Problémom je, že veľké mestá poskytujú slabšie výnosy, pretože je v nich oveľa konkurenčnejšie prostredie – to uvidíte o chvíľu na konkrétnych číslach.

Tretím argumentom je politika. Čím lepšia je krajina na život, tým viac ľudí do nej prichádza. Čím je horšia, tým viac ľudí odchádza. Politika navyše priamo ovplyvňuje ekonomiku, podnikateľské prostredie či zdanenie nehnuteľností. To všetko vie vašu investíciu ohroziť. Sú to premenné, ktoré sa v dlhých časových horizontoch počítajú len veľmi ťažko. Nikdy neviete, či z nejakého krajského mesta neodíde silný zamestnávateľ, na ktorého je naviazaná celá mestská časť, alebo naopak, či nejaký nový nepríde.

Netreba zabúdať ani na tzv. čierne labute – teda neočakávané udalosti, ktoré smerovanie trhu úplne zmenia. Len v posledných rokoch sme zažili minimálne dve: pandémiu covidu a vojnu na Ukrajine. Treťou môže byť napríklad napätie v Hormuzskom prielive, ktoré nepriamo tlačí na zvyšovanie úrokových sadzieb.

Ak by sme mali súčasnú situáciu zhrnúť na základe dostupných dát: Slovensko starnie, väčšina ľudí sa sťahuje na západ krajiny, zatiaľ čo stred a východ sa postupne vyľudňujú. Najrýchlejším spôsobom, ako zvrátiť dôsledky starnutia, je externá migrácia. Tá sa nám však pravdepodobne nepodarí, pretože v okolí Slovenska je dostatok krajín s rovnakým problémom, ktoré sú pre migrantov atraktívnejšie než my.

Čo hovoria tvrdé dáta?

Mýtus o tom, že ceny nehnuteľností rastú večne, rýchlo naráža na realitu. Podľa ponukových cien na meter štvorcový od NBS (ktorá zbiera čísla z inzerátov, pričom realizačná cena býva v priemere ešte nižšia) veľmi záleží na tom, kedy ste nehnuteľnosť kúpili.

Od roku 2003 do roku 2025, teda za 22 rokov, rástli slovenské nehnuteľnosti v priemere o 5,7 % ročne. Za posledných 15 rokov to bolo o 5,5 %. To síce znie pekne, ale diabol sa skrýva v detaile. Od roku 2008 do roku 2019 sme zažili pomerne hluché obdobie. Priemerný ročný rast bol v tom čase ani nepolpercentný. Keby ste si vzali obdobie rokov 2009 až 2019, nedostali by ste sa ani na 2 % ročne.

To je výnos na úrovni bezpečných amerických štátnych dlhopisov. Porovnávate tu investíciu do nehnuteľnosti, ktorú musíte udržiavať, hľadať nájomníkov, riešiť zmluvy, znášať riziká lokality, pákového efektu hypotéky či susedov, s vyloženými nohami a nakúpeným ETF na 10-ročné americké štátne dlhopisy cez brokera. Z hľadiska rizika a vynaloženého úsilia je to niečo neporovnateľné.

Výnos z nehnuteľností samozrejme netvorí len kapitálový rast (zmena ceny), ale aj každoročný cash flow – teda čistý tok peňazí z prenájmu. Rast nájomného tak priamo ovplyvňuje konečnú výnosnosť vášho kapitálu.

Pri nájmoch sú však dáta o niečo horšie. Žiadna verejná inštitúcia dlhodobo neukazuje, aké je priemerné nájomné podľa počtu izieb a miest. Mne sa však podarilo dostať k dátam z portálu, ktorý tieto čísla zbiera z inzerátov a robí nad nimi analýzy. Za posledné 2 až 3 roky vzrástli nájmy bytov v Bratislave o približne 3 až 4 %.

Pre porovnanie je zaujímavé pozrieť sa na vývoj miezd. Od roku 2012 rástli hrubé mzdy ročne o 5,5 %, zatiaľ čo ponukové ceny nehnuteľností za celé Slovensko vzrástli o 6,5 %. Ide o hrubý odhad, pretože reálny výsledok ovplyvňuje čistá mzda, daňovo-odvodové zaťaženie a cena financovania. Podľa reportov NBS sme momentálne na stúpajúcej trajektórii, trh je prehriaty a v kombinácii s vysokými úrokovými sadzbami a čistými príjmami si priemerný človek čoraz menej môže dovoliť terajšie ceny nehnuteľností. Grafy jasne ukazujú, že ponukové ceny sú vyššie, než na čo reálne stačia príjmy obyvateľstva.

Zhrňme si to: za posledné roky rástli ceny nehnuteľností na Slovensku približne rovnakým tempom ako hrubé mzdy (pričom kľúčové sú čisté reálne príjmy po započítaní inflácie) a o niečo pomalšie rástla výška nájmov, od ktorej sa odvíja návratnosť vašej investície.

Investorska matematika: Ako sa naozaj počíta výnos?

Ako investori do nehnuteľností reálne zarábajú? V zásade dvoma spôsobmi:

1. Cash flow – mesačný čistý tok peňazí z prenájmu.

2. Exit (predaj) – kapitálový výnos pri predaji nehnuteľnosti.

Tento model v kombinácii s pákovým efektom (hypotékou) dlhodobo komplikuje priame porovnanie s ostatnými investíciami, kde zvyčajne nakupujete za vlastný kapitál bez páky. Porovnať akcie, ETF či dlhopisy je jednoduché – odpočítate poplatky a vidíte ročný výnos. Pri realitách je to o niečo zložitejší Excel.

Každý rozumný realitný investor by sa mal pozerať na tzv. výnosové percento (cap rate). Ako sa počíta? Do čitateľa dáte ročný čistý nájom (nájomné očistené o mesačné náklady na správu a energie – pozor, bez splátky hypotéky) a do menovateľa dáte kúpnu cenu nehnuteľnosti vrátane nákladov na rekonštrukciu. Napríklad Milan Dubec dlhodobo tvrdí, že by malo byť nad úrovňou 4,5 %, teda nad cenou peňazí.

S čistým nájmom to však môže byť komplikované. Ostatné náklady na byt sú často „mačkou vo vreci“ – najmä pri staršom bytovom fonde, kde sa môžu zvýšiť odvody do fondu opráv kvôli rekonštrukcii bytovky či novému výťahu. Keď si takto prepočítate bežnú nehnuteľnosť, zistíte, že samotný výnos z nájmu nie je žiadna sláva. Dôvodom je, že v tomto základe ešte nie je zarátaný rast ceny nehnuteľnosti a pákový efekt.

Väčšina investorov vám povie, že čisté nájomné má pokryť aspoň splátku hypotéky, aby ste mohli pokojne spať. V preklade to znamená, že budete niekoľko rokov dotovať investíciu zo svojho a modliť sa, aby ste nemuseli platiť nečakané opravy alebo škody, pretože inak budete v mesačnom cash flow v mínuse.

Výpočet výnosového percenta bez zhodnotenia a hypotéky má obrovský zmysel: hovorí o tom, koľko je trh ochotný za danú nehnuteľnosť platiť. Platí, že čím viac rastie trhová cena nájomného, tým hodnotnejšia je nehnuteľnosť. Ak si dnes kúpite nehnuteľnosť s výnosovým percentom 6 % a o 10 rokov ju predáte s výnosovým percentom 4 %, zarobíte. Avšak ten, kto ju od vás kúpi, pravdepodobne prerobí, pretože nájomné rástlo pomalšie ako hodnota samotnej nehnuteľnosti.

Prípadové štúdie z praxe: Bratislava, Košice a Banská Bystrica

Bežná hypotéza vyzerá takto: vezmete si hypotéku s LTV 80 % (20 % doložíte z vlastných úspor alebo založením rodičovskej nehnuteľnosti). Nájom nastavíte presne tak, aby pokryl náklady a hypotéku, a čakáte na zhodnotenie. Téza je to jednoduchá, no aj drobné zmeny v parametroch dokážu zamávať s konečným výnosom.

Pozrime sa na 3 reálne príklady zozbierané pomocou analytických nástrojov (napr. realitymap.sk), ktoré vychádzajú z inzerovaných cien za posledné tri roky.

1. Bratislava (Ružinov) – 2-izbový byt

Trhová cena (výmera cca 60m2): 302 000 EUR

Priemerný nájom (vrátane energií): 868 EUR

Financovanie: 80 % hypotéka (242 000 EUR), 20 % vlastný vklad (60 000 EUR)

Úroková sadzba: 4 % (súčasný trhový štandard)

Mesačná splátka: vyše 1 155 EUR + náklady na energie a správu.

Tu narážame na prvý zásadný problém. Nájom vo výške 868 EUR nepokryje ani samotnú splátku hypotéky (1 155 EUR). Každý mesiac budete musieť byt dotovať zo svojho vrecka približne sumou 300 až 400 EUR, prípadne riskovať a hľadať bonitnejšieho klienta nad trhovú cenu.

Ak rátame, že byt o 10 rokov predáte za 448 000 EUR (priemerný rast cien cca 4 % ročne a rast nájmu o 4 % ročne), dostanete sa na celkový výnos z vlastného kapitálu približne 13 % p.a. To zahŕňa všetko okrem prípadnej refixácie úrokov a zdanenia. Pre porovnanie, priemerný výnos akciových trhov za posledných 30 rokov je 10 až 11 % p.a. – a to bez starostí s nájomníkmi, opravami a neobsadeným bytom.

Navyše, páka funguje obojstranne. Ak rast nájmu klesne zo 4 % na 2 %, váš konečný ročný výnos sa prepadne z 13 % na 8 % p.a. Ak sa zmení požadovaný výnos pri predaji (cap rate) z 3,78 % na 4,5 %, váš výnos klesne na 7,81 % p.a., čo je už hlboko pod výnosom akciového trhu.

2. Košice I – 2-izbový byt

Trhová cena: 235 000 EUR

Čisté nájomné: 876 EUR

Základné výnosové percento: takmer 4,5 %

Ak by ste tento byt predávali o 10 rokov s rovnakým výnosovým percentom pri 4 % ročnom raste nájmu, výnos na vlastný kapitál by dosiahol zaujímavých 16 % p.a. Ak by ste však znížili predpokladané zvyšovanie nájomného na 2 %, dostanete sa opäť na úroveň dlhodobého rastu amerických akcií, avšak so všetkými realitnými rizikami na krku.

3. Banská Bystrica – 3-izbový byt

Trhová cena: 225 000 EUR

Čisté nájomné: 867 EUR

Základné výnosové percento: vyše 4,6 %

Pri rovnakých parametroch (4 % rast cien a nájmu) by bola návratnosť vlastného kapitálu takmer 17 % p.a. Ak však zmeníte rast nájmu na 1 až 2 %, padáte na úroveň 9 % p.a.

Verdikt: Oplatí sa to?

Nehnuteľnosti v regiónoch vychádzajú z pohľadu čistej matematickej návratnosti oveľa lepšie ako presýtená Bratislava. Treba si však uvedomiť jedno základné pravidlo: čím menší a vyľudňujúcejší sa región s horšou skladbou obyvateľstva, tým väčšie riziko podstupujete (riziko neobsadenosti, neplatičov či poklesu ceny).

Investovanie do realít na Slovensku rozhodne nie je bezriziková prechádzka ružovou záhradou, ako sa nám to snažia nahovoriť sociálne siete. Vyžaduje si to chladnú hlavu, presný Excel a hlavne potlačenie emócií.