Krátkodobé nájmy (Airbnb): čo to je a ako fungujú

Čo je krátkodobý nájom jednoducho

Pri klasickom nájme prenajmete byt jednému nájomcovi na rok alebo dlhšie za pevné mesačné nájomné. Pri krátkodobom nájme sa v byte striedajú hostia na niekoľko nocí. Byt ponúkate cez online platformu, ktorá sprostredkuje rezerváciu a platbu a za to si zoberie províziu. Cena za noc býva výrazne vyššia ako alikvotná časť mesačného nájmu, no byt nie je obsadený každú noc a vyžaduje viac práce.

Ako to funguje v praxi: príklad v eurách

Martin má v centre Bratislavy dvojizbový byt. Pri dlhodobom nájme by dostal 800 € mesačne. Cez Airbnb ho ponúka za 85 € za noc. Ak je byt obsadený 18 nocí v mesiaci, tržba je 1 530 €. Z toho platforma strhne províziu, Martin zaplatí upratovanie a pranie po každom hosťovi, vyššie energie, internet, poistenie, miestnu daň za ubytovanie a občas nové vybavenie. Po všetkých nákladoch mu môže zostať okolo 900 až 1 000 € pred zdanením. Výnos je vyšší ako pri klasickom nájme, no stojí to výrazne viac času alebo platby správcovi, ktorý si zvyčajne berie 15 až 25 % z tržieb. V mimosezóne môže obsadenosť klesnúť pod polovicu.

Dane a povinnosti na Slovensku

• Príjem z krátkodobého nájmu je zdaniteľný príjem. Ak prenajímate ubytovanie s poskytovaním služieb sústavne, môže ísť o podnikanie a môžete potrebovať živnosť.
• Obec vyberá miestnu daň za ubytovanie od hostí, prenajímateľ ju odvádza a vedie evidenciu hostí.
• Ubytovanie cudzincov treba hlásiť polícii podľa zákona o pobyte cudzincov.
• Pri vyššom obrate môže vzniknúť povinnosť registrácie na DPH.
• Ak prijímate platby priamo v hotovosti alebo kartou mimo platformy, môže vzniknúť povinnosť eKasa.

Pravidlá sa sprísňujú a líšia sa podľa obce, preto si pred začatím overte podmienky na obecnom úrade a u daňového poradcu.

Bytový dom a susedia

Krátkodobý nájom v bytovom dome nie je len vaša vec. Striedanie hostí, hluk a väčšie opotrebenie spoločných priestorov vedú k sporom so susedmi. Vlastníci bytov môžu na schôdzi schváliť pravidlá užívania domu a niektoré mestá v Európe krátkodobé nájmy výrazne obmedzili. Pri kúpe bytu na tento účel si overte, či ho nebude obmedzovať zmluva o výkone správy, stanovy spoločenstva alebo miestne predpisy.

Vplyv na mestá a ceny nájmov

Ekonómovia upozorňujú, že keď sa veľa bytov v centrách miest presunie na krátkodobé nájmy, ubúda bytov na dlhodobé bývanie a rastie nájomné pre miestnych. Preto mestá ako Barcelona, Amsterdam či Praha zavádzajú limity počtu nocí, registráciu alebo vyššie poplatky. Na Slovensku sa diskusia vedie najmä v Bratislave a turistických lokalitách, ako sú Vysoké Tatry.

Výhody, riziká a časté chyby

• Výhodou je vyšší výnos a flexibilita: byt môžete kedykoľvek využiť aj sami.
• Rizikom je kolísavá obsadenosť, závislosť od turizmu a sezóny a zmeny regulácie.
• Častou chybou je výpočet výnosu len z ceny za noc bez nákladov na upratovanie, provízie, dane a voľné noci.
• Ďalšou chybou je ignorovanie povinností voči obci a polícii, za ktoré hrozia pokuty.