Čaká nás ďalšia kríza? Aký je príbeh EVERGRANDE?

V posledných dvoch týždňoch ste už zaručene aspoň raz počuli o problémoch najväčšej čínskej developerskej spoločnosti Evergrande Group a videli videá protestujúcich v ich centrále. Väčšinou sa v médiách len hovorí o tom, či to je ďalšia čierna labuť, teda nečakaná udalosť, ktorá môže spôsobiť krízu a prirovnáva sa k pádu Lehman Brothers pred viac ako dekádou. Príbeh spoločnosti je ale oveľa zaujímavejší, preto sa dobre usaďte a v tomto videu vám o tejto spoločnosti a jej problémoch poviem viac.

Xu bol pôvodom z chudobnej rodiny

Evergrande bola založená v roku 1996. Jej zakladateľom a stále najväčším vlastníkom je Xu Jiayin, ktorý má v súčasnosti 63 rokov. Xu sa narodil do chudobnej farmárskej rodiny. Jeho matka zomrela na sepsu keď mal on 8 mesiacov, pretože rodina si nemohla dovoliť zdravotnú starostlivosť. Xu v 16 rokoch opustil brány školy a začal pracovať a prešiel si rôznymi povolaniami. Najprv ako predajca stavebných materiálov a neskôr ako robotník, strážnik či vodič traktora. Vo svojich dvadsiatich sa vrátil do školy a dokončil prestížnu vedecko-technickú univerzitu vo Wuhane.

Po univerzite pracoval 10 rokov v spoločnosti Henan Wuyang, ktorá vyrábala oceľ a Xu sa tu postupne dostal na manažérsku pozíciu, kde mal pod sebou približne 300 zamestnancov. Neskôr pracoval ako obchodník v spoločnosti Shenzen Hongda Group, kde sa podobne ako v predchádzajúcej spoločnosti vypracoval na riadiacu pozíciu.

Xu bol karieristom. V novej spoločnosti rýchlo vybavil obchodné partnerstvo s Wuyang Iron and Steel a neskôr v roku 1994 so zondá vstúpil na trh s nehnuteľnosťami. Xu sa presunul do Guangzhou, kde stál za projektom Pearl Island Garden a v zásade sa jednalo o lowcostové bývanie, ktoré ale vyzeralo veľmi dobre. Tento developerský projekt bol v 90.rokoch prvým, ktorý nebol pre bohatých, ale pre strednú vrstvu obyvateľstva. Projekt priniesol spoločnosti zisk 31 miliónov dolárov.

Xu napriek úspešnému projektu stále poberal v zásade smiešnu mzdu okolo 500 dolárov mesačne, čo bolo síce násobne viac ako priemer, avšak vzhľadom na hodnotu, ktorú priniesol spoločnosti to bola kvapka v mori. Xu povýšenie nedostal, a tak sa rozhodol si založiť vlastnú spoločnosť v roku 1996, a to Evergrande industrial group, ktorá sa venovala realitám. Xu mal v tom čase už 38 rokov.

S rovnakým konceptom aj vo vlastnej firme

Začal podnikať len s pár zamestnancami v sektore, ktorý mál násobne väčších žralokov, ktorý už boli na trhu usadení a mali lepšiu dostupnosť k zdrojom. Xu si ale z predchádzajúcej spoločnosti odniesol unikátny koncept, a to výstavbu pre stredné vrstvy v lacných priemyselných zónach. Prvým projektom Evergrande bol Jinbi Garden v priemyselnej oblasti, ktorá nebola najčistejšia a ani najkrajšia, avšak bola lacná.

Spoločnosť nemala ani na zálohu a práve tu začala dlhotrvajúca závislosť od zdrojov samotných bánk. Skrátka prišli do banky a požičali si. Byty Jinbi Garden mali úspech,  po spustení predaja sa do dvoch hodín vypredali.

Xu chcel túto senzáciu opakovať. Hneď začal s ďalšími projektami a neskôr sa rozrástol aj do ostatných provincií. V súčasnosti má za sebou viac ako 1300 projektov v 280 mestách Číny.

Biznis model bol jednoduchý. Najprv si požičať na pozemky a výstavbu, a to vydaním dlhopisov a ich predajom alebo prostredníctvom úveru v banke alebo predajom ešte nepostavených bytov samotným zákazníkom. Následne čo najrýchlejšie postaviť bytové jednotky a následne ich čo najrýchlejšie predať resp. získať zvyšnú sumu a inkasovať zisk, ktorý by pokryl začiatočnú investíciu.

Firma rástla, ale aj spolu so záväzkami

Aj keď by mohla spoločnosť splatiť aj dlh, napríklad spomínané dlhopisy či iné cenné papiere, väčšinou tak nerobila a investovala ďalej do nových projektov. Samozrejme takáto rastová stratégia je vyslovene tancovanie na tenkom lade.

Problémom je, že pasíva Evergrande nie sú úplne ako pasíva bežných bánk napríklad Lehman Brothers. Tie majú síce pasíva a celkové bilancie dosť vysoké, avšak drvivá časť pasív bude vo forme peňazí, ktoré držia ľudia na bežných účtoch. A technicky sú veriteľmi banky. V prípade developerskej spoločnosti sú tieto peniaze od zákazníkov, ktorí si dopredu kúpili domy rovnako pasívom a záväzkom, avšak oveľa riskantnejším, keďže spoločnosť čelí vyššiemu riziku, že ich budú chcieť v prípade problémov ľudia späť a samozrejme nie je tu žiadna ochrana vkladu ako v bankovom systéme. Zároveň čelíte ako developer aj problémom s tokom peňazí, keďže pri nedostatku financií budete mať problém zaplatiť stavebníkom a tí bez peňazí, projekty na ktorých stojí váš biznis, nepostavia.

Mimochodom o kríze v roku 2008 som spravil rovnako video.

Spoločnosť v tomto biznis modely pokračovala až kým neprišla v roku 2008 kríza, ktorá otriasla realitným trhom a samozrejme cash-flowom, čiže tokom peňazí aj v Evergrande. A tak sa rozhodol Xu vstúpiť so svojou firmou na burzu. V tzv. Pre-IPO, čiže v predaji, ktorý predchádza samotnému prvému uvedeniu akcií na burzu, sa podarilo firme získať 500 miliónov dolárov. Medzi investormi bola Deutsche bank, Merrill Lynch alebo Bank of America či najbohatšia rodina v Hong Kongu. Po IPO v roku 2009 v prvý deň vzrástla hodnota akcií o viac ako 30%, čo bol mimoriadny úspech. V tom čase vlastnil Xu 68% podiel v Evergrande a čím jeho majetok sa vyšplhal na 6 miliárd dolárov. V súčasnosti je Xuov podiel v spoločnosti podobný.

Evergrande neostalo len pri realitách

Pre Evergrande sa niekedy v tomto čase začala diverzifikácia a Xu začal investovať v rámci Evergrande Group aj inde ako do realít. Začalo to kúpou futbalového klubu v Guanghzou, ktorý bol po kúpe mimoriadne úspešný. Okrem neho Xu postavil aj futbalovú školu a v súčasnosti je vo výstavbe štadión v tvare lotosového kvetu, ktorý by mal byť hotový koncom roka 2022.

Neskôr sa dostala spoločnosť aj do maloobchodu a začala s predajom minerálnej vody, ktorá v Číne patrila ku tým drahším. Biznis s vodou ale nešiel podľa predstáv a v roku 2016 svoj podiel spoločnosť predala. Xu investoval aj do sieti kliník plastickej chirurgie.

V roku 2017 nastal ďalší zlom v politike spoločnosti, Xu svojim zamestnancom oznámil, že chce zredukovať dlh spoločnosti, čo v preklade znamená, že nebude natoľko expanzívny resp. nebude investovať tam, kde si to vyžaduje veľký objem finančných prostriedkov. Čo je v súčasnosti aj politikou celej Číny, ktorej cieľom je znížiť celkový dlh. A mimochodom Xu mal celkom zjavné napojenie na vládu, keďže bol celoštátne dlhodobo vyhlasovaný za najväčšieho prispievateľa na charitu, čo vám prirodzene známosti prinesie.

Investovalo sa aj do elektromobility

V roku 2018 prišla vlna inovatívnych technológií a elektromobility a ani tu Evegrande nechýbala. Práve výroba elektromobilov ju stále nemalé peniaze a v konečnom dôsledku aj renomé. V skratke: výsledkom bolo, že sa predstavili prvé modely a hodnota značky Hengchi bola neuveriteľných 90 miliárd dolárov ešte v apríli tohto roka. Odvtedy stratila 90% hodnoty. Keď vás napadá slovo bublina, tak nebudete ďaleko od pravdy. Aj keď v apríli bola hodnota firmy vyššia ako hodnota Fordu, tak Ford aspoň vyrábal autá, zatiaľ čo fabriku Hengchi neopustilo ani jedno auto. Investori, ktorí naliali peniaze do akcií tejto značky nakoniec dostali rozum.

A kde nastal kľúčový zlom pre Evergrande? Ten prišiel minulý rok keď čínska vláda zaviedla prísnejšie pravidlá týkajúce sa financovania pre developerov. V prípade, že ste tieto tri ukazovatele prekračovali, tak ste si nemohli ďalej požičiavať. Čo Evegrande vo všetkých troch prípadoch bez problémov prekračuje.

  1. Pomer záväzkov (okrem záloh v rámci zazmluvnených projektov) voči aktívam nemohol byť viac ako 70%. (Liabilities to Total Assets)
  2. Pomer čistého dlhu voči vlastnému imaniu nemohol byť viac ako 100%. (Net Debt to Equity)
  3. Mať aspoň jeden dolár hotovosti voči jednému doláru krátkodobého dlhu. (Cash to Short-Term Debt)

Evergrande je z pomedzi developerov v týchto ukazovateľoch jedna z najhorších v Číne. Evergrande group prakticky neostalo nič iné ako sa snažiť o redukciu svojich záväzkov. Evergrande svoj horibilný dlh mierne zredukovala odpredajom iných biznisov, avšak aj tak jej to nepomohlo. V súčasnosti má spoločnosť záväzky vo výške 300 miliárd dolárov. Mimochodom Lehman Brothers mala v čase svojho pádu záväzky dvojnásobne vyššie. A pre zaujímavosť táto suma je 6 násobok dlhu Slovenska. V súčasnosti Evergrande priamo zamestnáva 200-tisíc ľudí. Cez ostatné spoločnosti aj v iných sférach zamestnáva 3,8 milióna ľudí. Samotné problémy spoločnosti sa odrazili aj na cene akcií.

Len nedávno svet obleteli videá ako malí investori, ktorí kúpili byty na papieri, protestujú pred centrálou a požadujú vrátenie peňazí. Na niektorých stavbách sa v súčasnosti nič nedeje, pretože subdodávateľské spoločnosti čakajú na zaplatenie faktúr od Evergrande. Objavili sa aj obvinenia, že spoločnosť predajom cenných papierov na financovaní svojich projektov len vyplácala úroky na skorej predaných cenných papieroch, čo je v preklade Ponziho schéma.

V súčasnosti sa očakáva čo spraví čínska vláda a ako sa zachová Evergrande, keďže sa blíži vyplácanie kupónov/úrokov na jednotlivých dlhopisoch.

Je síce veľká, ale nie je to Lehman Brothers

A teraz kľúčová otázka. Je Evergrande ďaším Lehman Brothers? Skôr nie. Aj keď dlh vlastnia aj banky a iné zahraničné inštitúcie, celková situácia v bankovom sektore je lepšia ako bola v roku 2008. Keby Evergrande padla, tak to bude mať dopad primárne na Čínu, investori pravdepodobne prídu o peniaze a developerské projekty sa zastavia. Avšak Evergrande môžeme označiť aj pojmom too big to fail, a pravdepodobne ju nenechá čínska vláda padnúť a minimálne zachráni aspoň malých či iných podstatných investorov.

Zaujímavosťou je, že sa objavili správy, že vláda cenzuruje, resp. nešíri ďalej správy v aplikácii Wechat v skupinách nespokojných veriteľov Evergrande, ktorí sa v rámci chatov dohovárajú na protestoch. Čína má totiž prísne pravidlá, ktoré sa týkajú sociálnych sietí a vláda má právo na určitú formu cenzúry v prípade, že sa porušuje tzv. sociálna stabilita čínskej spoločnosti.

Napriek tomu vláda bude musieť zároveň prehodnotiť financovanie developerov a celkovo orientáciu krajiny na tento sektor, odhaduje sa, že pätina až štvrtina HDP je naviazaná na tento biznis. Netreba zabúdať, že Lehman Brothers bola investičná banka, ktorá špekulovala aj s rizikovými investíciami, reality sú predsa len iný biznis a predsa len má Evergrande v aktívach pomerne dosť pozemkov a budov, ktoré svoju hodnotu nemusia tak rýchlo stratiť.