Kedy klesne cena nehnuteľností? Ako sme na tom v porovnaní s ostatnými krajinami?

Hovorí sa, že v živote je istá smrť a platenie daní, avšak v posledných rokoch môžeme k tomuto pridať ešte platenie hypotéky za naše nehnuteľnosti. Aj keď samozrejme, bude sa to týkať menšej časti populácie. V tomto videu sa pozrieme na trh s nehnuteľnosťami na Slovensku, čím je charakteristický a či je v porovnaní s ostatnými krajinami príliš drahý. Prípadne čo s ním ďalej, aby sa nad ním nevytvorila bublina ako počas poslednej krízy.

9 z 10 Slovákov býva vo vlastnom

Bývanie na Slovensku má svoje špecifiká, sme postkomunistickou krajinou, čo znamená, že po páde železnej opony sa veľké percento bytov vrátilo do rúk súkromných vlastníkov za relatívne nízke ceny.

Z toho dôvodu sme v rámci Európskej únie treťou krajinou, kde býva najväčší podiel ľudí vo vlastnom. 9 z 10 Slovákov žije v nehnuteľnosti, ktorú vlastní. Pred nami je už len Maďarsko a Rumunsko. Trh s nájomným bývaním u nás prakticky neexistuje a trh so štátnymi nájomnými bytmi už vôbec nie. Viac som k trhu s nájomným bývaním hovoril v jedno z mojich starších videí, ktoré nájdete v pravom hornom rohu.

Pre zväčšenie kliknite

Mimochodom, možno by ste mali Slovensko za krajinu dedín a rodinných domov, avšak opak je pravdou. Podľa Eurostatu je to približne 50 na 50 medzi bývaním v dome a bývaním v byte.

Charakteristickým pre náš trh je aj to, že je nás príliš veľa na jednu nehnuteľnosť. V rámci Európskej únie je u nás 2,9 človeka na jednu domácnosť, čo je najviac z pomedzi ostatných krajín. Pre porovnanie priemer Európskej únie je 2,3 človeka na jednu domácnosť. Zároveň sme štvrtou krajinou s najmenším počtom miestností na jedného obyvateľa. Presnejšie máme len 1,2 izby na človeka. Horšie je na tom Chorvátsko, Poľsko a Rumunsko. Priemer Európskej únie je 1,6 miestnosti na obyvateľa.

Z toho vyplýva, že podľa Eurostatu je 34% obyvateľov Slovenska v prepchatých domoch (v overcrowded houses). Priemer EÚ je presne polovica, čiže 17%. Osoba podľa definície žije v preplnenom dome, keď  napríklad rodičia nemajú vlastnú spálňu, dieťa nad 18 rokov nemá svoju izbu alebo sú v jednej izbe viac ako dve menšie deti do 12 rokov, prípadne dve deti rovnakého pohlavia až do 17 rokov.

Výhodou je, že aspoň máme domy, ktoré nám nezatekajú.

A poďme teraz k cenám nehnuteľností. Na nájomné bývanie zabudnime, keďže prakticky aj tak neexistuje.

Sú ceny nehnuteľností na Slovensku príliš vysoké?

Prečo sú byty v Bratislave 2 až 3x drahšie ako v menších mestách na Strednom či Východnom Slovensku?

Nuž lebo dopyt a ponuka. V Bratislave máte vyššie priemerné zárobky, ľudia sa tu sťahujú za prácou alebo štúdiom po ktorom tu ostávajú žiť. V roku 2019 bol priemerný plat v Bratislavskom kraji 1 646 eur, zatiaľ čo v Banskobystrickom 1130 eur.

Samozrejme aj cena za m2 bola odlišná. V Bratislave 2 102 eur za meter a v Banskobystrickom kraji 825 za m2. Keby sme na základe cien za meter štvorcový a priemernej mzdy vypočítali koľko dní musia Bratislavčania robiť na jeden meter štvorcový, tak nám vyjde približne 38 dní, čo je najviac z pomedzi ostatných krajov a ich priemerných zárobkov. V Banskobystrickom kraji musíte robiť len 22 dní na meter štvorcový obytnej plochy. Samozrejme sú to priemerné ceny a priemerné zárobky, čiže treba to brať s rezervou.

Prehrieva sa trh s nehnuteľnosťami? Áno aj nie. Keď sa pozrieme na tento graf, ktorý sleduje priemernú cenu nehnuteľností v krajinách za 10 ročné obdobie a porovnáva to s priemerom EÚ, tak Slovensko v tomto ukazovateli poskočilo najviac. Kým v roku 2010 bola priemerná cena nehnuteľnosti 57% z priemeru EÚ, tak v roku 2019 je to už necelých 80%. Napriek tomu pri tomto ukazovateli analytici upozorňujú, že Eurostat tu menil metodiku a niektoré parametre tu úplne nesedia.

Keby sme napríklad porovnali rast miezd s rastom priemernej ceny za meter štvorcový, tak uvidíme, že rast je v zásade podobný.

Nie sme na tom až tak zle

Eurostat má aj lepší ukazovateľ, ktorý ráta to aký podiel z príjmov musí dať jedna domácnosť na nehnuteľnosť. Na Slovensku bol tento podiel v roku 2019 17,9%. Pre porovnanie priemer EÚ je rovných 20%. Pozitívne v tomto prípade vychádza aj štatistika, ktorá hovorí o percente domácností, kde náklady na domácnosť tvoria 40 a viac percent z disponibilného príjmu domácností. Na Slovensku je 5,7% takýchto domácností. . Priemer EÚ je 9,4%. Samozrejme vždy treba počítať s tým, že sa jedná o priemerné hodnoty a neberú sa do úvahy rozdiely v jednotlivých mestách či regiónoch.

Napriek tomu analýza Maďarskej centrálnej banky hovorí o tom, že Bratislava je tretím najdrahším mestom po Paríži a Prahe. Problémom je, že analýza počíta s priemerným príjmom za celú krajinu, čo štatistiky skresluje. Na druhej strane to niečo vypovedá o regionálnych rozdieloch a o tom, že Bratislava má problém s drahými nehnuteľnosťami. Veď to poznáte, paneláky zo 70 rokov predávané ako staršie novostavby s potenciálom či prípadne historickým nádychom.

Pri trhu s nehnuteľnosťami treba brať do úvahy aj fakt, že na Slovensku máme jednu z najnižších úrokových sadzieb na hypotékach v Európskej únii, čo finančné zaťaženi e domácností znižuje.

Napriek tomu, že to subjektívne tak nevyzerá, tak podľa štatistík na tom nie sme až tak zle v porovnaní s ostatnými európskymi krajinami. Avšak čím ďalej tým viac sa objavuje otázka či nevzniká na trhu s nehnuteľnosťami bublina, teda, že ceny nehnuteľností rastú príliš rýchlo a čím ďalej tým viac ľudí na nehnuteľnosť nemá. Tomu samozrejme nepomáhajú ani sprísnené pravidlá NBS pri čerpaní hypotéky, ktoré som spomínal v inom mojom videu, ktoré uvidíte v pravom hornom rohu. Pre túto skupinu ľudí už ostáva len bývanie v podnájme a ako som spomínal v úvode, s nájomnými bytmi to je na Slovensku nič moc.

Samotná Národná banka Slovenska tento ukazovateľ na trhu s nehnuteľnosťami sleduje, avšak zatiaľ to vidí „len“ na rizikové pásmo. A podľa jej analytikov sa to so situáciou z roku 2008 porovnať nedá.

Situácia sa stáva zamotanou najmä vo väčších mestách a hlavne v Bratislave, a to špecificky počas pandémie. Na trhu vznikla aj paradoxná situácia, kedy v prvom kvartáli tohto roka ceny v inzerátoch výrazne prekračovali konečné realizačné ceny za ktoré sa byty nakoniec predali. Z toho dôvodu je v súčasnosti ťažké predpovedať akým tempo ceny nehnuteľností rastú.

Ako z kolotoča rastúcich cien von?

Regulácia nám pravdepodobne nepomôže. Pokúšali sa o to v Berlíne v roku 2020 pri nájomných bytoch a podľa štúdií táto už teraz protiústavná regulácia trh s nájomnými bytmi len viac narušila. Mimochodom v Berlíne býva 85% obyvateľov v nájomných bytoch.

Magistrát sa rozhodol regulovať ceny bytov postavených pred rokom 2014 a neskôr zaviedol aj cenové stropy, ktoré sa odvíjali od veku a vybavenia bytovky. Čo sa stalo? Ponuka bývania v regulovaných bytoch sa zmenšila a výstavba nových bytoviek rovnako, keďže developeri nemajú záujem stavať bytovky pod hrozbou regulácie nájomného. V preklade situácia s bývaním sa v Berlíne zhoršila viac ako keby sa nič nezačalo regulovať.

Problém má aj Slovensko v hlavnom meste. Ceny bytov rastú, a to ani nie len kvôli dopytu a lacným hypotékam, ale kvôli znižujúcej sa ponuke. Pravdou je, že výstavba nejakého projektu developerom nie je vôbec jednoduchá a od prvého nápadu po realizáciu prejdú kľudne aj roky, a to len kvôli zložitému byrokratickému procesu v rámci stavebného zákona, ktorý by sa mal v blízkej budúcnosti zmeniť.

V prípade, že sa nezmenší byrokracia, tak bude čím ďalej tým viac ľudí, ktorí na nehnuteľnosť nebudú mať peniaze.