HYPOTÉKA – Ako banky vyhodnocujú žiadosti?

S hypotékou sa asi každý z nás v živote stretne. Každý rieši či je úrok vysoký či nízky, či má dostatočný príjem a pod., avšak málokto hovorí o tom, čo banky v skutočnosti berú do úvahy, keď sa rozhodujú či vám žiadosť o hypotekárny úver schvália. Banky to označujú aj slovom rating, čo je spôsobilosť klienta splácať úver. Samozrejme tieto informácie nie sú úplne verejné a môžu sa podmienky od banky k banke odlišovať.

V tomto videu si o faktoroch, ktoré môžu rozhodovať o vašom úspechu pri žiadosti o hypotéku, povieme viac.

V prvom rade, záleží od toho na aký účel beriete hypotéku na bývanie, či je to výstavba domu, kúpa bytu či pozemku alebo nejaká prestavba. Podmienky sa budú pri jednotlivých účeloch a bankách líšiť. My si ale povieme o klasickej hypotéke na výstavbu či kúpu domu alebo na kúpu bytu.

Najdôležitejším faktorom je váš príjem a celková zadlženosť, ktoré sa vzhľadom na výšku požadovanej sumy posudzujú. O týchto parametroch som už hovoril v inom videu, kde som uvádzal aj príklady. Z toho dôvodu tu nebudem podrobnejšie rozoberať jednotlivé parametre, ktoré banky pri príjme počítajú.

Vek žiadateľa je dôležitý

Prvé na čo sa banka pozerá je váš osobný profil. Samozrejme prioritou je vek a banky majú pomyselnú hranicu dokedy by ste mali byť schopný splatiť hypotéku nastavenú na 70 rokov. To znamená, že keď budete mať 50 rokov, tak hypotéku s dlhšou splatnosťou ako 20 rokov nedostanete, čo znamená, že vaša splátka bude vyššia ako pri 30 ročnej splatnosti hypotéky pre 30 ročného človeka.

Pravdepodobne bude pre 50 ročného aj ťažšie dostať hypotéku, keďže splátka bude vyššia a teda v rámci spomínaných limitov, ktoré nastavila NBS to skrátka žiadateľovi nemusí vyjsť.

ekonomia ludskou recou

Dosiahnute vzdelanie a štátna príslušnosť rovnako hrá rolu

Okrem toho sa banka pri osobnom profile pozerá aj na vzdelanie a štátnu príslušnosť. Vyššie dosiahnuté vzdelanie naznačuje aj vyšší príjem resp. kariéru, počas ktorej príjem môže rásť a byť vyšší ako je priemer. V prípade, že je žiadateľ z inej krajiny, tak to pre neho predstavuje prekážku a banke bude musieť predkladať množstvo papierov a potvrdení. Okrem toho treba zdôrazniť, že niektoré banky vôbec neberú do úvahy zahraničné príjmy.

Rozhoduje aj platobná disciplína

O vašom ratingu rozhoduje aj splátková či platobná disciplína. Na prvý pohľad sa môže zdať, že keď pred hypotékou nemáte skúsenosti s platením žiadneho úveru, tak to je výhoda, avšak opak je pravdou. Dôvod je celkom jednoduchý. Keď ste už mali nejaký spotrebný úver alebo študentskú pôžičku, tak banka vidí, či ste ju riadne včas splácali. V prípade, že ste žiadnu pôžičku nemali, tak budete mať horší rating a z pohľadu banky ste neoverený klient. V prípade, že ste všetko poriadne splácali, tak budete vo výhode voči žiadateľovi, ktorý žiada o úver prvý krát. A nebojte sa, banka na nič nezabudne, pretože v Spoločnom registri bankových informácií a v Nebankovom registri klientskych informácií je uložená celá vaša história spácania akýchkoľvek pôžičiek.

Stávkujete? Rating vám to zhorší

Málokto to tuší, ale banky sa pozerajú aj na vaše míňanie, a to konkrétne napríklad na stávkovanie. Takýto žiadatelia môžu byť vyhodnotení ako rizikovejší oproti tým, čo z účtu vôbec nestávkujú.

Do úvahy sa berie aj vyživovacia povinnosť

Netreba zabúdať, že banka sa okrem ostatných dlhov, ktoré nosíte na pleciach, pozerá aj na váš rodinný stav. V prípade, že ste rozvedený a máte vyživovaciu povinnosť, tak banka s tým bude samozrejme rátať a nebojte sa, nezabudne na to.

Rozhoduje aj pracovná zmluva a zdroj príjmu

Okrem výšky príjmu rozhoduje aj zamestnanie resp. zdroj príjmu. V prípade, že ste klasický zamestnanec na TPP so zmluvou na dobu neurčitú, tak máte v úvodzovkách vyhraté, pretože takýto človek sa jednoducho posudzuje. Keď ste zamestnancom verejnej správy, tak ešte lepšie. Opačným prípadom v súčasnosti bude zamestnanie v gastre či cestovnom ruchu, kde stále nikto netuší ako bude tento sektor vyzerať po pandémii.

Samozrejme, keď ste ešte len začali po škole pracovať, tak pravdepodobne vám banka hneď hypotéku nedá, a to z toho dôvodu, že budete pravdepodobne v skúšobnej dobe, ktorá môže trvať aj jeden rok. Pozor si treba dať aj pri výpovednej lehote či pri zmene pracovnej zmluvy u zamestnávateľa, keď zamestnávateľ zamestnanca odhlásil zo sociálnej poisťovne alebo keď zamestnávateľ zmenil IČO. Tieto udalosti vám môžu situáciu skomplikovať.

Banka si pozerá aj vášho zamestnávateľa či nemá dlhy napríklad v zdravotnej či sociálnej poisťovni, keďže to môže naznačovať jeho problémy a v konečnom dôsledku aj vaše problémy, keby vám napríklad nevyplácal mzdu.

Pre podnikateľov je to náročnejšie

Iná je situácia nastane v prípade, že ste samostatne zárobkovo činná osoba, čiže živnostník, alebo ste konateľom sročky. V prípade, že ste živnostník, tak banka sa pozerá na vaše daňové priznania a je dobré mať podané aspoň jedno, čo znamená, že aspoň rok podnikáte. A rovnako záleží aký máte výsledok hospodárenia. Tu narazia na problém najmä tí, čo si uplatňujú paušálne výdavky, ktoré samotný výsledok hospodárenia a zaplatenú daň skresľujú a neodrážajú realitu. Niektorí zvyknú v tomto prípade podať daňové priznanie bez paušálnych výdavkov, následne požiadajú o hypotéku a za tým si podajú opravené daňové priznanie, kde si paušálne výdavky uplatnia. Toto radšej neodporúčam, keď sa chcete vyhnúť daňovým kontrolám a pokutám.

Negatívne na váš rating môže pôsobiť aj fakt, keď ste sám zamestnaný vo vlastnej firme. Banka sa vtedy pozerá na výšku príjmu, a na to ako dlho ste takto zamestnaný, keďže vás môže podozrievať či si nevytvárate fiktívne príjmy.

Pri podnikateľoch samozrejme záleží aj od toho v akom odvetví podnikajú. Sezónne odvetvia budú vnímané negatívnejšie, ako tie čo môžu fungovať počas celého roka. Negatívne vnímajú banky rovnako zamestnávateľov a zamestnancov sexshopov, hazardu, predaja strelných zbraní a pod. Každá banka má svoj zoznam potenciálne rizikových odvetví.

Rovnako negatívne banky vnímajú aj dlhy na sociálnom či zdravotnom poistení. Čo opäť pre banky značí, že by ste mohli mať problém so splácaním hypotéky.

Záleží aj na nehnuteľnosti

Okrem všetkých spomínaných faktorov a faktorov, ktoré sa týkajú výšky vášho príjmu záleží samozrejme aj na nehnuteľnosti, ktorú idete prostredníctvom hypotéky financovať.

Dnes je štandardom hypotéka do výšky 80% z hodnoty nehnuteľnosti a výnimočne je to aj 90%. Jednoduchšie je dostať hypotéku už na existujúcu nehnuteľnosť ako na výstavbu napríklad domu. Konkrétne podmienky pri financovaní výstavby domu som spomínal v inom videu.

V jednoduchosti, výstavba domu je komplikovanejšia, nesie so sebou viac byrokracie a financovanie v minimálne dvoch tranžiach podľa toho ako napreduje výstavba nehnuteľnosti. Pre banku je dôležité, aby ste mali všetky povolenia či už z hľadiska pozemku alebo inžinierskych sietí a samozrejme mali vysporiadanú prístupovú cestu k nehnuteľnosti.

Banka sa pri financovaní nehnuteľnosti pozerá aj na lokalitu. 90% z ceny nehnuteľnosti dostanete jednoduchšie v Bratislave ako niekde v dedine pri Brezne. A to preto, že nehnuteľnosť je likvidnejšia, čo znamená, že ju predáte jednoduchšie a pravdepodobne za určitý čas získa rýchlejšie na hodnote ako dom pri Brezne.

A toto by bolo zo spomínaných faktorov všetko, ktorý vás najviac prekvapil? Napriek tomu majte na pamäti, že každá banka môže mať zoznam parametrov, ktoré sleduje odlišný a môže im prikladať inú váhu pri vašom ratingu.

Keď sa vám toto video páčilo budem rád, keď ho budete zdieľať a kanál ekonómie ľudskou rečou odoberať. Prípadne, keď vám ostalo veľa úspor z pandemických čias, tak ma môžete podporiť aj finančne, a to cez patreon.