Ako financovať kúpu nehnuteľnosti a čo je výhodnejšie?

Financovanie nehnuteľností sa v posledných dvoch rokoch zásadne zmenilo. Kým pred dvoma troma rokmi sme si užívali najnižšie sadzby v histórii, ktoré atakovali hranicu pod jedno percento, tak dnes sme svedkami úrokov okolo 4 až 5%. A zatiaľ ani podľa predikcií NBS to nevyzerá, že by úroky mali klesnú do roku 2026 o viac ako jeden percentualny bod. Preto dnes väčšina kupujúcich je postavená pred dve otázky. Oplatí sa kupovať nehnuteľnosť? A keď áno, tak ako ju financovať aby ste mali čo najnižšie náklady alebo sa vôbec dostali pod limity bánk.

To či kupovať alebo nekupovať nehnuteľnosť je pomerne komplikovaná otázka takmer vždy, keďže záleží kde a kedy a za akých podmienok nakupujete. Inak sa vyvíjajú ceny bytov a domov niekde v Poltári a inak niekde v Bystrici či Bratislave. Keď si pozrieme dáta NBS a priemerné ceny za celé Slovensko, tak vidíme, že ceny sa oproti vrcholu z roku 2022 znížili o vyše 11%, pričom ešte by mali podľa predikcií klesať. Mimochodom keby ste zarátali ešte infláciu, tak pokles by bol cez 20%.

Ako zdraželi hypotéky?

Predstavme si teraz zjednodušený príklad. Dvojizbový byt v Bratislave, ktorý stál v roku 2022 170-tisíc teraz stojí po poklese približne 150-tisíc. Zároveň v tomto období razantne stúpli úroky na hypotékach z približne 1% na približne 4,5% a aj sadzby na fixáciách od 1 po 10 rokov sa vyrovnali. Keby ste brali hypotéku na 120-tisíc eur. Dnes pri splatnosti 30 rokov a sadzbe 4,5% by ste mesačne platili 608 eur, pred dvoma rokmi pri sadzbe 1,2% by to bolo o vyše 200 eur menej a to 398eur. Dnes by ste na úrokoch preplatili skoro 99-tisíc eur a pred dvoma rokmi len štvrtinu z toho, približne 23-tisíc eur.

Aj keď to v súčasnosti môže vyzerať extrémne nevýhodne, tak opak môže byť pravdou. Cena nehnuteľnosti je z celého financovania prakticky najstálejšia vec a keď raz kúpite byt za 150 či 170-tisíc eur, tak najbližších 30 rokov s tým nič nespravíte, avšak keď ho kúpite za tú nižšiu cenu, tak stále môžete pracovať s financovaním a fixáciami. Aj keby ste zobrali dnes drahú hypotéku, tak napríklad môžete si nastaviť fixáciu na 3 alebo 5 rokov a čakať na potenciálne zníženie úrokových sadzieb.

Za 3 roky by ste zaplatili skoro 22-tisíc z celkovej ceny (istina + úroky) úveru za 5 rokov skoro 36 500 eur. Aj keď je to trošku klamlivé lebo pri úveroch a hypotékach vždy splácate najprv hlavne úrokovú časť úveru a až potom istinu, čiže prakticky keby ste išli refinancovať po troch rokoch tak zo 120-tisícovej istiny by ste zaplatili len niečo málo cez 6-tisíc eur a po piatich vyše 10 600 eur. Zvyšok skrátka zaplatíte banke v podobe ceny za úver. Keby ste po 5 rokoch menili fixáciu, tak vám ostane istina necelých 110-tisíc eur a pri úroku 1,2% by ste zaplatili za 30 rokov na úrokoch vyše 21-tisíc eur. Teraz by som mohol ešte ďalších pár minút porovnávať rôzne alternatívy kedy by ste kupovali nehnuteľnosť za nižšiu cenu brali si menší úver aj keď drahší a následne refinancovali.

Čo všetko sleduje banka?

Bolo by to ale celé tak trochu fabulovanie, keďže nikto z nás nemá 100% istotu či úroky pôjdu dole a keď áno, tak o koľko. Stále však platí, že cena nehnuteľnosti od ktorej sa odvíja pravdepodobne aj výška vašej hypotéky je viac menej fixná po ďalších 30 rokov. A platí ešte jedno pravidlo, takto špekulovať môžu ľudia, ktorí si môžu dovoliť mať vyššiu splátku úveru na niekoľko rokov. Dôvodom je fakt, že Národná banka Slovenska už niekoľko rokov má pri hypotékach tri kľúčové parametre, a to LTV, DTI a DSTI. Pri prvom sa posudzuje výška hypotéky voči hodnote nehnuteľnosti. Zvyčajne a vo väčšine prípadov vám dá banka najviac 80% z hodnoty kupovanej a zakladanej nehnuteľnosti.

Pri cene 170-tisíc eur by to bolo 136-tisíc eur pri 150-tisícoch zase 120-tisíc eur. V tomto prípade hral pokles cien v prospech dlžníkov, rovnako ako pri DTI. Pri DTI sa berie do úvahy suma vašich úverov a váš ročný čistý príjem. Pričom všetky úvery dokopy a 20 % nevyčerpaných kreditných kariet a prečerpaní by nemali tvoriť viac ako 8 násobok vášho ročného čistého príjmu. Pri DSTI je vývoj opačný. DSTI je ukazovateľ, ktorý hovorí o veľkosti finančnej rezervy po odpočítaní životného minima každého žiadateľa o úver. Splátky všetkých úverov môžu tvoriť najviac 60% vášho čistého príjmu poníženého o životné minimum. Navyše pri tomto ukazovateli ešte banky testujú príjem na úvere, ktorý má o 2 p.b. vyšší úrok ako je realita.

V preklade to znamená, že výška hypotéky, ktorú si môžu žiadatelia dovoliť aj po raste platov v minulom roku sa s rastom úrokov zmenšila, keďže mesačné náklady na hypotéky sa zväčšili. Keby sme ostali pri spomínaných dvoch príkladoch tak kým pri 170-tisícovej nehnuteľnosti a hypotéke vo výške 80% z ceny ste platili mesačne 450 eur, tak pri 150-tisícovej nehnuteľnosti a vyššom úroku budete platiť vyše 608 eur mesačne.

Aké sú ďalšie možnosti?

Z tohto vyvstáva otázka ako môžete kúpu nehnuteľnosti ešte dofinancovať v prípade, že vám banka skrátka neschváli úver pri daných parametroch a budete musieť žiadať o nižšiu sumu. Nehovoriac o tom, že stále vám treba zvyšných 20%.

Jedným z najrýchlejších riešení, ktoré ale nie je možnosťou pre každého, je založenie ďalšej nehnuteľnosti. Touto cestou sa ľudia často vyhnú aj spomínaným 80%, keďže 80% z hodnoty oboch nehnuteľností bude vysoko pravdepodobne viac ako cena kupovanej nehnuteľnosti. Ľudia si takto vyberú aj mierne vyššiu sumu v prípade, že chcú rekonštruovať či zariaďovať.

Ďalšou možnosťou je spotrebný úver, ktorý ale má svoje limity. Tak ako pri hypotéke aj pri spotrebnom úvere sa posudzuje vaša bonita a nemôžete byť príliš zadlžený alebo splátky aj vrátane spotrebného úveru nemôžu tvoriť viac ako 60% čistého príjmu po odrátaní životného minima. Problémom je rovnako krátka splatnosť, ktorá je maximálne do 8 rokov. Spotrebáky majú aj vyšší úrok, a to v súčasnosti od 6 do 10%, aj keď spotrebáky k hypotéke zvyknú mať nižšiu sadzbu. Pri 6% sadzbe a požadovanej 30-tisícovej sume by ste mesačne platili skoro 395 eur.

Všetky ostatné riešenia sú skôr dlhodobejšieho charakteru na pár rokov a musíte na ne myslieť v podstate vopred. Prvým a najčastejšie spomínaným je investovanie. Keďže na Slovensku je trendom kupovať si nehnuteľnosť pár rokov po škole zvyčajne okolo 30tky, tak v podstate šetriť a investovať by ste mohli už od 20 rokov kedy prídete na vysokú školu a keď okolnosti umožnia budete popri vysokej škole pracovať. Hypoteticky, keby ste 10 rokov investovali na akciových trhoch, kde historický výnos je okolo 8 až 10% ročne dajme tomu 20 eur mesačne, tak po 10 rokoch by ste mali necelých 4000 eur, čo nie je veľa. Aby ste dosiahli lepší výsledok museli by ste prispievať viac alebo prispievať zásadne viac napríklad čase keby ste sa po škole zamestnali. Keby ste napríklad v 6. roku začali prispievať 200 eur mesačne, tak po 10 rokoch sa dostanete na vyše 18-tisíc eur. Samozrejme za ideálnych podmienok rastúcich trhov.

Ďalšou možnosťou ako preklenúť zvyšných 30-tisíc eur sú ešte alternatívne produkty. Aj keď stavebné sporenie bolo už dlhšie neatraktívne a množstvo produktov od stavebných sporiteľní je stále neatraktívnych, tak nejaké lepšie sa po zvyšovaní úrokov predsa len nájdu.

Prvým produktom je kombinácia sporenia a úveru. Stavebné sporenie funguje v dvoch fázach – najprv si určíte cieľovú sumu, teda napríklad zvyšných 20% z ceny nehnuteľnosti. V prvej fáze sporenia, ktorá trvá 2 až 6 rokov si nasporíte 50% z cieľovej sumy a v druhej fáze stavebného úveru vám sporiteľňa požičia zvyšných 50%. Potreba nasporiť si 20% k hypotéke sa teda takto zníži na 10%, ktoré si sporíte niekoľko rokov.

Výhoda je, že v prípade, ak ste v predchádzajúcom roku v priemere v hrubom nezarobili viac ako 1.3-násobok priemernej mzdy za daný rok (čo bude pravdepodobne viac ako 1800 eur v hrubom), máte nárok počas sporiacej fázy uchádzať sa aj o štátnu prémiu vo výške 70€ na osobu ročne. Od januára v tomto ohľade nastala pozitívna zmena – kým minulý rok ste si na získanie maximálnej štátnej prémie (70€) museli odložiť aspoň 2 800€ ročne, tento rok táto suma klesla na 1 000€ na osobu ročne (alebo 7% z ročného vkladu, ak nasporíte menej ako 1 000€). K tomu sa ešte pridá úročenie vkladov, ktoré závisí od výberu konkrétneho produktu v stavebnej sporiteľni.

Jednou z hlavných výhod stavebného sporenia je právny nárok na stavebný úver – pri tomto úvere vie v prípade dlhodobého sporenia byť splatnosť dlhšia ako 8 rokov napríklad ako v prípade spotrebáku. Teoreticky až 20 rokov, záleží od rôznych parametrov, vrátane dĺžky sporenia. Tento úver má aj nižšie úrokové sadzby fixované počas celého obdobia splatnosti úveru.

Ďalším produktom je medziúver, ktorý poskytujú stavebné sporiteľne a funguje tak, že časť z mesačnej splátky ide na úroky a časť na sporenie, pokým nenasporíte určitú časť a nepreklopí sa vám produkt do stavebného úveru. Aj keď medziúver nie je tak výhodný ako pravidelné sporenie a neobsahuje nárok na štátnu prémiu, stále je jednou z relevantných možností – RPMN v súčasnosti vychádza v praxi okolo 5.5% a splatnosť je možné bez problémov natiahnuť na 20-30 rokov.

Minulý rok prebehla ešte jedna zmena, ktorá aj keď je široko kritizovaná a ani ja z nej nie som nadšený. Vláda zatraktívnila tzv. daňovo-hypotekárny bonus pre mladých. Ak ste pri podaní žiadosti o hypotéku mali do 35 rokov (vrátane), môžete mať pri hypotéke nárok na daňový bonus pre mladých až 1 200€ ročne. Od nového roka sa tento bonus stal o niečo dostupnejším – kým podľa starých pravidiel sa bonus počítal len zo zaplatených úrokov do sumy 50-tisíc eur, od 1.1.2024 sa táto hranica zrušila. Zároveň sa upravila aj maximálna výška príjmu. Kým podľa starých pravidiel bol maximálny príjem žiadateľa určený ako 1.3-násobok priemernej mzdy, od 1.1.2024 sa táto maximálna hranica zvýšila na 1.6-násobok priemernej mzdy. Ľuďom, ktorí budú čerpať hypotéku v roku 2024, sa bude posudzovať príjem za rok 2023 a priemerná mzda za rok 2023. Výška priemernej mzdy ešte nie je známa. Kým podľa starých pravidiel má žiadateľ o hypotéku pre mladých nárok na pomoc vo výške 50 % zo zaplatených úrokov, maximálne však do výšky 400 € ročne, nové pravidlá zvyšujú tento limit na maximálne 1 200 € ročne. Nárok na bonus máte počas prvých piatich rokov po čerpaní hypotéky a spolu tak môžete získať 6 000€. Nehnuteľnosť zároveň musí slúžiť na bývanie a nesmie sa prenajímať.

Samozrejme táto zmena prinesie výhodu hlavne tým, ktorí hypotéku už budú mať schválenú a zatiaľ nie je známe, či banky budú prihliadať na túto legislatívnu zmenu aj počas posudzovania žiadosti o hypotéku.