Ako financovať kúpu nehnuteľnosti a čo je výhodnejšie?

Financovanie nehnuteľností sa v posledných dvoch rokoch zásadne zmenilo. Kým pred dvoma troma rokmi sme si užívali najnižšie sadzby v histórii, ktoré atakovali hranicu pod jedno percento, tak dnes sme svedkami úrokov okolo 4 až 5%. A zatiaľ ani podľa predikcií NBS to nevyzerá, že by úroky mali klesnú do roku 2026 o viac ako jeden percentualny bod. Preto dnes väčšina kupujúcich je postavená pred dve otázky. Oplatí sa kupovať nehnuteľnosť? A keď áno, tak ako ju financovať aby ste mali čo najnižšie náklady alebo sa vôbec dostali pod limity bánk.

To či kupovať alebo nekupovať nehnuteľnosť je pomerne komplikovaná otázka takmer vždy, keďže záleží kde a kedy a za akých podmienok nakupujete. Inak sa vyvíjajú ceny bytov a domov niekde v Poltári a inak niekde v Bystrici či Bratislave. Keď si pozrieme dáta NBS a priemerné ceny za celé Slovensko, tak vidíme, že ceny sa oproti vrcholu z roku 2022 znížili o vyše 11%, pričom ešte by mali podľa predikcií klesať. Mimochodom keby ste zarátali ešte infláciu, tak pokles by bol cez 20%.

Ako zdraželi hypotéky?

Predstavme si teraz zjednodušený príklad. Dvojizbový byt v Bratislave, ktorý stál v roku 2022 170-tisíc teraz stojí po poklese približne 150-tisíc. Zároveň v tomto období razantne stúpli úroky na hypotékach z približne 1% na približne 4,5% a aj sadzby na fixáciách od 1 po 10 rokov sa vyrovnali. Keby ste brali hypotéku na 120-tisíc eur. Dnes pri splatnosti 30 rokov a sadzbe 4,5% by ste mesačne platili 608 eur, pred dvoma rokmi pri sadzbe 1,2% by to bolo o vyše 200 eur menej a to 398eur. Dnes by ste na úrokoch preplatili skoro 99-tisíc eur a pred dvoma rokmi len štvrtinu z toho, približne 23-tisíc eur.

Aj keď to v súčasnosti môže vyzerať extrémne nevýhodne, tak opak môže byť pravdou. Cena nehnuteľnosti je z celého financovania prakticky najstálejšia vec a keď raz kúpite byt za 150 či 170-tisíc eur, tak najbližších 30 rokov s tým nič nespravíte, avšak keď ho kúpite za tú nižšiu cenu, tak stále môžete pracovať s financovaním a fixáciami. Aj keby ste zobrali dnes drahú hypotéku, tak napríklad môžete si nastaviť fixáciu na 3 alebo 5 rokov a čakať na potenciálne zníženie úrokových sadzieb.

Za 3 roky by ste zaplatili skoro 22-tisíc z celkovej ceny (istina + úroky) úveru za 5 rokov skoro 36 500 eur. Aj keď je to trošku klamlivé lebo pri úveroch a hypotékach vždy splácate najprv hlavne úrokovú časť úveru a až potom istinu, čiže prakticky keby ste išli refinancovať po troch rokoch tak zo 120-tisícovej istiny by ste zaplatili len niečo málo cez 6-tisíc eur a po piatich vyše 10 600 eur. Zvyšok skrátka zaplatíte banke v podobe ceny za úver. Keby ste po 5 rokoch menili fixáciu, tak vám ostane istina necelých 110-tisíc eur a pri úroku 1,2% by ste zaplatili za 30 rokov na úrokoch vyše 21-tisíc eur. Teraz by som mohol ešte ďalších pár minút porovnávať rôzne alternatívy kedy by ste kupovali nehnuteľnosť za nižšiu cenu brali si menší úver aj keď drahší a následne refinancovali.

Čo všetko sleduje banka?

Bolo by to ale celé tak trochu fabulovanie, keďže nikto z nás nemá 100% istotu či úroky pôjdu dole a keď áno, tak o koľko. Stále však platí, že cena nehnuteľnosti od ktorej sa odvíja pravdepodobne aj výška vašej hypotéky je viac menej fixná po ďalších 30 rokov. A platí ešte jedno pravidlo, takto špekulovať môžu ľudia, ktorí si môžu dovoliť mať vyššiu splátku úveru na niekoľko rokov. Dôvodom je fakt, že Národná banka Slovenska už niekoľko rokov má pri hypotékach tri kľúčové parametre, a to LTV, DTI a DSTI. Pri prvom sa posudzuje výška hypotéky voči hodnote nehnuteľnosti. Zvyčajne a vo väčšine prípadov vám dá banka najviac 80% z hodnoty kupovanej a zakladanej nehnuteľnosti.

Pri cene 170-tisíc eur by to bolo 136-tisíc eur pri 150-tisícoch zase 120-tisíc eur. V tomto prípade hral pokles cien v prospech dlžníkov, rovnako ako pri DTI. Pri DTI sa berie do úvahy suma vašich úverov a váš ročný čistý príjem. Pričom všetky úvery dokopy a 20 % nevyčerpaných kreditných kariet a prečerpaní by nemali tvoriť viac ako 8 násobok vášho ročného čistého príjmu. Pri DSTI je vývoj opačný. DSTI je ukazovateľ, ktorý hovorí o veľkosti finančnej rezervy po odpočítaní životného minima každého žiadateľa o úver. Splátky všetkých úverov môžu tvoriť najviac 60% vášho čistého príjmu poníženého o životné minimum. Navyše pri tomto ukazovateli ešte banky testujú príjem na úvere, ktorý má o 2 p.b. vyšší úrok ako je realita.

V preklade to znamená, že výška hypotéky, ktorú si môžu žiadatelia dovoliť aj po raste platov v minulom roku sa s rastom úrokov zmenšila, keďže mesačné náklady na hypotéky sa zväčšili. Keby sme ostali pri spomínaných dvoch príkladoch tak kým pri 170-tisícovej nehnuteľnosti a hypotéke vo výške 80% z ceny ste platili mesačne 450 eur, tak pri 150-tisícovej nehnuteľnosti a vyššom úroku budete platiť vyše 608 eur mesačne.

Aké sú ďalšie možnosti?

Z tohto vyvstáva otázka ako môžete kúpu nehnuteľnosti ešte dofinancovať v prípade, že vám banka skrátka neschváli úver pri daných parametroch a budete musieť žiadať o nižšiu sumu. Nehovoriac o tom, že stále vám treba zvyšných 20%.

Jedným z najrýchlejších riešení, ktoré ale nie je možnosťou pre každého, je založenie ďalšej nehnuteľnosti. Touto cestou sa ľudia často vyhnú aj spomínaným 80%, keďže 80% z hodnoty oboch nehnuteľností bude vysoko pravdepodobne viac ako cena kupovanej nehnuteľnosti. Ľudia si takto vyberú aj mierne vyššiu sumu v prípade, že chcú rekonštruovať či zariaďovať.

Ďalšou možnosťou je spotrebný úver, ktorý ale má svoje limity. Tak ako pri hypotéke aj pri spotrebnom úvere sa posudzuje vaša bonita a nemôžete byť príliš zadlžený alebo splátky aj vrátane spotrebného úveru nemôžu tvoriť viac ako 60% čistého príjmu po odrátaní životného minima. Problémom je rovnako krátka splatnosť, ktorá je maximálne do 8 rokov. Spotrebáky majú aj vyšší úrok, a to v súčasnosti od 6 do 10%, aj keď spotrebáky k hypotéke zvyknú mať nižšiu sadzbu. Pri 6% sadzbe a požadovanej 30-tisícovej sume by ste mesačne platili skoro 395 eur.

Všetky ostatné riešenia sú skôr dlhodobejšieho charakteru na pár rokov a musíte na ne myslieť v podstate vopred. Prvým a najčastejšie spomínaným je investovanie. Keďže na Slovensku je trendom kupovať si nehnuteľnosť pár rokov po škole zvyčajne okolo 30tky, tak v podstate šetriť a investovať by ste mohli už od 20 rokov kedy prídete na vysokú školu a keď okolnosti umožnia budete popri vysokej škole pracovať. Hypoteticky, keby ste 10 rokov investovali na akciových trhoch, kde historický výnos je okolo 8 až 10% ročne dajme tomu 20 eur mesačne, tak po 10 rokoch by ste mali necelých 4000 eur, čo nie je veľa. Aby ste dosiahli lepší výsledok museli by ste prispievať viac alebo prispievať zásadne viac napríklad čase keby ste sa po škole zamestnali. Keby ste napríklad v 6. roku začali prispievať 200 eur mesačne, tak po 10 rokoch sa dostanete na vyše 18-tisíc eur. Samozrejme za ideálnych podmienok rastúcich trhov.

Ďalšou možnosťou ako preklenúť zvyšných 30-tisíc eur sú ešte alternatívne produkty. Aj keď stavebné sporenie bolo už dlhšie neatraktívne a množstvo produktov od stavebných sporiteľní je stále neatraktívnych, tak nejaké lepšie sa po zvyšovaní úrokov predsa len nájdu.

Prvým produktom je kombinácia sporenia a úveru. Stavebné sporenie funguje v dvoch fázach – najprv si určíte cieľovú sumu, teda napríklad zvyšných 20% z ceny nehnuteľnosti. V prvej fáze sporenia, ktorá trvá 2 až 6 rokov si nasporíte 50% z cieľovej sumy a v druhej fáze stavebného úveru vám sporiteľňa požičia zvyšných 50%. Potreba nasporiť si 20% k hypotéke sa teda takto zníži na 10%, ktoré si sporíte niekoľko rokov.

Výhoda je, že v prípade, ak ste v predchádzajúcom roku v priemere v hrubom nezarobili viac ako 1.3-násobok priemernej mzdy za daný rok (čo bude pravdepodobne viac ako 1800 eur v hrubom), máte nárok počas sporiacej fázy uchádzať sa aj o štátnu prémiu vo výške 70€ na osobu ročne. Od januára v tomto ohľade nastala pozitívna zmena – kým minulý rok ste si na získanie maximálnej štátnej prémie (70€) museli odložiť aspoň 2 800€ ročne, tento rok táto suma klesla na 1 000€ na osobu ročne (alebo 7% z ročného vkladu, ak nasporíte menej ako 1 000€). K tomu sa ešte pridá úročenie vkladov, ktoré závisí od výberu konkrétneho produktu v stavebnej sporiteľni.

Jednou z hlavných výhod stavebného sporenia je právny nárok na stavebný úver – pri tomto úvere vie v prípade dlhodobého sporenia byť splatnosť dlhšia ako 8 rokov napríklad ako v prípade spotrebáku. Teoreticky až 20 rokov, záleží od rôznych parametrov, vrátane dĺžky sporenia. Tento úver má aj nižšie úrokové sadzby fixované počas celého obdobia splatnosti úveru.

Ďalším produktom je medziúver, ktorý poskytujú stavebné sporiteľne a funguje tak, že časť z mesačnej splátky ide na úroky a časť na sporenie, pokým nenasporíte určitú časť a nepreklopí sa vám produkt do stavebného úveru. Aj keď medziúver nie je tak výhodný ako pravidelné sporenie a neobsahuje nárok na štátnu prémiu, stále je jednou z relevantných možností – RPMN v súčasnosti vychádza v praxi okolo 5.5% a splatnosť je možné bez problémov natiahnuť na 20-30 rokov.

Minulý rok prebehla ešte jedna zmena, ktorá aj keď je široko kritizovaná a ani ja z nej nie som nadšený. Vláda zatraktívnila tzv. daňovo-hypotekárny bonus pre mladých. Ak ste pri podaní žiadosti o hypotéku mali do 35 rokov (vrátane), môžete mať pri hypotéke nárok na daňový bonus pre mladých až 1 200€ ročne. Od nového roka sa tento bonus stal o niečo dostupnejším – kým podľa starých pravidiel sa bonus počítal len zo zaplatených úrokov do sumy 50-tisíc eur, od 1.1.2024 sa táto hranica zrušila. Zároveň sa upravila aj maximálna výška príjmu. Kým podľa starých pravidiel bol maximálny príjem žiadateľa určený ako 1.3-násobok priemernej mzdy, od 1.1.2024 sa táto maximálna hranica zvýšila na 1.6-násobok priemernej mzdy. Ľuďom, ktorí budú čerpať hypotéku v roku 2024, sa bude posudzovať príjem za rok 2023 a priemerná mzda za rok 2023. Výška priemernej mzdy ešte nie je známa. Kým podľa starých pravidiel má žiadateľ o hypotéku pre mladých nárok na pomoc vo výške 50 % zo zaplatených úrokov, maximálne však do výšky 400 € ročne, nové pravidlá zvyšujú tento limit na maximálne 1 200 € ročne. Nárok na bonus máte počas prvých piatich rokov po čerpaní hypotéky a spolu tak môžete získať 6 000€. Nehnuteľnosť zároveň musí slúžiť na bývanie a nesmie sa prenajímať.

Samozrejme táto zmena prinesie výhodu hlavne tým, ktorí hypotéku už budú mať schválenú a zatiaľ nie je známe, či banky budú prihliadať na túto legislatívnu zmenu aj počas posudzovania žiadosti o hypotéku.

The post Ako financovať kúpu nehnuteľnosti a čo je výhodnejšie? first appeared on Ekonómia ľudskou rečou.

S hypotékou sa asi každý z nás v živote stretne. Každý rieši či je úrok vysoký či nízky, či má dostatočný príjem a pod., avšak málokto hovorí o tom, čo banky v skutočnosti berú do úvahy, keď sa rozhodujú či vám žiadosť o hypotekárny úver schvália. Banky to označujú aj slovom rating, čo je spôsobilosť klienta splácať úver. Samozrejme tieto informácie nie sú úplne verejné a môžu sa podmienky od banky k banke odlišovať.

V tomto videu si o faktoroch, ktoré môžu rozhodovať o vašom úspechu pri žiadosti o hypotéku, povieme viac.

V prvom rade, záleží od toho na aký účel beriete hypotéku na bývanie, či je to výstavba domu, kúpa bytu či pozemku alebo nejaká prestavba. Podmienky sa budú pri jednotlivých účeloch a bankách líšiť. My si ale povieme o klasickej hypotéke na výstavbu či kúpu domu alebo na kúpu bytu.

Najdôležitejším faktorom je váš príjem a celková zadlženosť, ktoré sa vzhľadom na výšku požadovanej sumy posudzujú. O týchto parametroch som už hovoril v inom videu, kde som uvádzal aj príklady. Z toho dôvodu tu nebudem podrobnejšie rozoberať jednotlivé parametre, ktoré banky pri príjme počítajú.

Vek žiadateľa je dôležitý

Prvé na čo sa banka pozerá je váš osobný profil. Samozrejme prioritou je vek a banky majú pomyselnú hranicu dokedy by ste mali byť schopný splatiť hypotéku nastavenú na 70 rokov. To znamená, že keď budete mať 50 rokov, tak hypotéku s dlhšou splatnosťou ako 20 rokov nedostanete, čo znamená, že vaša splátka bude vyššia ako pri 30 ročnej splatnosti hypotéky pre 30 ročného človeka.

Pravdepodobne bude pre 50 ročného aj ťažšie dostať hypotéku, keďže splátka bude vyššia a teda v rámci spomínaných limitov, ktoré nastavila NBS to skrátka žiadateľovi nemusí vyjsť.

Dosiahnute vzdelanie a štátna príslušnosť rovnako hrá rolu

Okrem toho sa banka pri osobnom profile pozerá aj na vzdelanie a štátnu príslušnosť. Vyššie dosiahnuté vzdelanie naznačuje aj vyšší príjem resp. kariéru, počas ktorej príjem môže rásť a byť vyšší ako je priemer. V prípade, že je žiadateľ z inej krajiny, tak to pre neho predstavuje prekážku a banke bude musieť predkladať množstvo papierov a potvrdení. Okrem toho treba zdôrazniť, že niektoré banky vôbec neberú do úvahy zahraničné príjmy.

Rozhoduje aj platobná disciplína

O vašom ratingu rozhoduje aj splátková či platobná disciplína. Na prvý pohľad sa môže zdať, že keď pred hypotékou nemáte skúsenosti s platením žiadneho úveru, tak to je výhoda, avšak opak je pravdou. Dôvod je celkom jednoduchý. Keď ste už mali nejaký spotrebný úver alebo študentskú pôžičku, tak banka vidí, či ste ju riadne včas splácali. V prípade, že ste žiadnu pôžičku nemali, tak budete mať horší rating a z pohľadu banky ste neoverený klient. V prípade, že ste všetko poriadne splácali, tak budete vo výhode voči žiadateľovi, ktorý žiada o úver prvý krát. A nebojte sa, banka na nič nezabudne, pretože v Spoločnom registri bankových informácií a v Nebankovom registri klientskych informácií je uložená celá vaša história spácania akýchkoľvek pôžičiek.

Stávkujete? Rating vám to zhorší

Málokto to tuší, ale banky sa pozerajú aj na vaše míňanie, a to konkrétne napríklad na stávkovanie. Takýto žiadatelia môžu byť vyhodnotení ako rizikovejší oproti tým, čo z účtu vôbec nestávkujú.

Do úvahy sa berie aj vyživovacia povinnosť

Netreba zabúdať, že banka sa okrem ostatných dlhov, ktoré nosíte na pleciach, pozerá aj na váš rodinný stav. V prípade, že ste rozvedený a máte vyživovaciu povinnosť, tak banka s tým bude samozrejme rátať a nebojte sa, nezabudne na to.

Rozhoduje aj pracovná zmluva a zdroj príjmu

Okrem výšky príjmu rozhoduje aj zamestnanie resp. zdroj príjmu. V prípade, že ste klasický zamestnanec na TPP so zmluvou na dobu neurčitú, tak máte v úvodzovkách vyhraté, pretože takýto človek sa jednoducho posudzuje. Keď ste zamestnancom verejnej správy, tak ešte lepšie. Opačným prípadom v súčasnosti bude zamestnanie v gastre či cestovnom ruchu, kde stále nikto netuší ako bude tento sektor vyzerať po pandémii.

Samozrejme, keď ste ešte len začali po škole pracovať, tak pravdepodobne vám banka hneď hypotéku nedá, a to z toho dôvodu, že budete pravdepodobne v skúšobnej dobe, ktorá môže trvať aj jeden rok. Pozor si treba dať aj pri výpovednej lehote či pri zmene pracovnej zmluvy u zamestnávateľa, keď zamestnávateľ zamestnanca odhlásil zo sociálnej poisťovne alebo keď zamestnávateľ zmenil IČO. Tieto udalosti vám môžu situáciu skomplikovať.

Banka si pozerá aj vášho zamestnávateľa či nemá dlhy napríklad v zdravotnej či sociálnej poisťovni, keďže to môže naznačovať jeho problémy a v konečnom dôsledku aj vaše problémy, keby vám napríklad nevyplácal mzdu.

Pre podnikateľov je to náročnejšie

Iná je situácia nastane v prípade, že ste samostatne zárobkovo činná osoba, čiže živnostník, alebo ste konateľom sročky. V prípade, že ste živnostník, tak banka sa pozerá na vaše daňové priznania a je dobré mať podané aspoň jedno, čo znamená, že aspoň rok podnikáte. A rovnako záleží aký máte výsledok hospodárenia. Tu narazia na problém najmä tí, čo si uplatňujú paušálne výdavky, ktoré samotný výsledok hospodárenia a zaplatenú daň skresľujú a neodrážajú realitu. Niektorí zvyknú v tomto prípade podať daňové priznanie bez paušálnych výdavkov, následne požiadajú o hypotéku a za tým si podajú opravené daňové priznanie, kde si paušálne výdavky uplatnia. Toto radšej neodporúčam, keď sa chcete vyhnúť daňovým kontrolám a pokutám.

Negatívne na váš rating môže pôsobiť aj fakt, keď ste sám zamestnaný vo vlastnej firme. Banka sa vtedy pozerá na výšku príjmu, a na to ako dlho ste takto zamestnaný, keďže vás môže podozrievať či si nevytvárate fiktívne príjmy.

Pri podnikateľoch samozrejme záleží aj od toho v akom odvetví podnikajú. Sezónne odvetvia budú vnímané negatívnejšie, ako tie čo môžu fungovať počas celého roka. Negatívne vnímajú banky rovnako zamestnávateľov a zamestnancov sexshopov, hazardu, predaja strelných zbraní a pod. Každá banka má svoj zoznam potenciálne rizikových odvetví.

Rovnako negatívne banky vnímajú aj dlhy na sociálnom či zdravotnom poistení. Čo opäť pre banky značí, že by ste mohli mať problém so splácaním hypotéky.

Záleží aj na nehnuteľnosti

Okrem všetkých spomínaných faktorov a faktorov, ktoré sa týkajú výšky vášho príjmu záleží samozrejme aj na nehnuteľnosti, ktorú idete prostredníctvom hypotéky financovať.

Dnes je štandardom hypotéka do výšky 80% z hodnoty nehnuteľnosti a výnimočne je to aj 90%. Jednoduchšie je dostať hypotéku už na existujúcu nehnuteľnosť ako na výstavbu napríklad domu. Konkrétne podmienky pri financovaní výstavby domu som spomínal v inom videu.

V jednoduchosti, výstavba domu je komplikovanejšia, nesie so sebou viac byrokracie a financovanie v minimálne dvoch tranžiach podľa toho ako napreduje výstavba nehnuteľnosti. Pre banku je dôležité, aby ste mali všetky povolenia či už z hľadiska pozemku alebo inžinierskych sietí a samozrejme mali vysporiadanú prístupovú cestu k nehnuteľnosti.

Banka sa pri financovaní nehnuteľnosti pozerá aj na lokalitu. 90% z ceny nehnuteľnosti dostanete jednoduchšie v Bratislave ako niekde v dedine pri Brezne. A to preto, že nehnuteľnosť je likvidnejšia, čo znamená, že ju predáte jednoduchšie a pravdepodobne za určitý čas získa rýchlejšie na hodnote ako dom pri Brezne.

A toto by bolo zo spomínaných faktorov všetko, ktorý vás najviac prekvapil? Napriek tomu majte na pamäti, že každá banka môže mať zoznam parametrov, ktoré sleduje odlišný a môže im prikladať inú váhu pri vašom ratingu.

Keď sa vám toto video páčilo budem rád, keď ho budete zdieľať a kanál ekonómie ľudskou rečou odoberať. Prípadne, keď vám ostalo veľa úspor z pandemických čias, tak ma môžete podporiť aj finančne, a to cez patreon.

The post HYPOTÉKA – Ako banky vyhodnocujú žiadosti? first appeared on Ekonómia ľudskou rečou.

Kedy klesne cena nehnuteľností? Ako sme na tom v porovnaní s ostatnými krajinami?

Hovorí sa, že v živote je istá smrť a platenie daní, avšak v posledných rokoch môžeme k tomuto pridať ešte platenie hypotéky za naše nehnuteľnosti. Aj keď samozrejme, bude sa to týkať menšej časti populácie. V tomto videu sa pozrieme na trh s nehnuteľnosťami na Slovensku, čím je charakteristický a či je v porovnaní s ostatnými krajinami príliš drahý. Prípadne čo s ním ďalej, aby sa nad ním nevytvorila bublina ako počas poslednej krízy.

9 z 10 Slovákov býva vo vlastnom

Bývanie na Slovensku má svoje špecifiká, sme postkomunistickou krajinou, čo znamená, že po páde železnej opony sa veľké percento bytov vrátilo do rúk súkromných vlastníkov za relatívne nízke ceny.

Z toho dôvodu sme v rámci Európskej únie treťou krajinou, kde býva najväčší podiel ľudí vo vlastnom. 9 z 10 Slovákov žije v nehnuteľnosti, ktorú vlastní. Pred nami je už len Maďarsko a Rumunsko. Trh s nájomným bývaním u nás prakticky neexistuje a trh so štátnymi nájomnými bytmi už vôbec nie. Viac som k trhu s nájomným bývaním hovoril v jedno z mojich starších videí, ktoré nájdete v pravom hornom rohu.

Pre zväčšenie kliknite

Mimochodom, možno by ste mali Slovensko za krajinu dedín a rodinných domov, avšak opak je pravdou. Podľa Eurostatu je to približne 50 na 50 medzi bývaním v dome a bývaním v byte.

Charakteristickým pre náš trh je aj to, že je nás príliš veľa na jednu nehnuteľnosť. V rámci Európskej únie je u nás 2,9 človeka na jednu domácnosť, čo je najviac z pomedzi ostatných krajín. Pre porovnanie priemer Európskej únie je 2,3 človeka na jednu domácnosť. Zároveň sme štvrtou krajinou s najmenším počtom miestností na jedného obyvateľa. Presnejšie máme len 1,2 izby na človeka. Horšie je na tom Chorvátsko, Poľsko a Rumunsko. Priemer Európskej únie je 1,6 miestnosti na obyvateľa.

Z toho vyplýva, že podľa Eurostatu je 34% obyvateľov Slovenska v prepchatých domoch (v overcrowded houses). Priemer EÚ je presne polovica, čiže 17%. Osoba podľa definície žije v preplnenom dome, keď  napríklad rodičia nemajú vlastnú spálňu, dieťa nad 18 rokov nemá svoju izbu alebo sú v jednej izbe viac ako dve menšie deti do 12 rokov, prípadne dve deti rovnakého pohlavia až do 17 rokov.

Výhodou je, že aspoň máme domy, ktoré nám nezatekajú.

A poďme teraz k cenám nehnuteľností. Na nájomné bývanie zabudnime, keďže prakticky aj tak neexistuje.

Sú ceny nehnuteľností na Slovensku príliš vysoké?

Prečo sú byty v Bratislave 2 až 3x drahšie ako v menších mestách na Strednom či Východnom Slovensku?

Nuž lebo dopyt a ponuka. V Bratislave máte vyššie priemerné zárobky, ľudia sa tu sťahujú za prácou alebo štúdiom po ktorom tu ostávajú žiť. V roku 2019 bol priemerný plat v Bratislavskom kraji 1 646 eur, zatiaľ čo v Banskobystrickom 1130 eur.

Samozrejme aj cena za m2 bola odlišná. V Bratislave 2 102 eur za meter a v Banskobystrickom kraji 825 za m2. Keby sme na základe cien za meter štvorcový a priemernej mzdy vypočítali koľko dní musia Bratislavčania robiť na jeden meter štvorcový, tak nám vyjde približne 38 dní, čo je najviac z pomedzi ostatných krajov a ich priemerných zárobkov. V Banskobystrickom kraji musíte robiť len 22 dní na meter štvorcový obytnej plochy. Samozrejme sú to priemerné ceny a priemerné zárobky, čiže treba to brať s rezervou.

Prehrieva sa trh s nehnuteľnosťami? Áno aj nie. Keď sa pozrieme na tento graf, ktorý sleduje priemernú cenu nehnuteľností v krajinách za 10 ročné obdobie a porovnáva to s priemerom EÚ, tak Slovensko v tomto ukazovateli poskočilo najviac. Kým v roku 2010 bola priemerná cena nehnuteľnosti 57% z priemeru EÚ, tak v roku 2019 je to už necelých 80%. Napriek tomu pri tomto ukazovateli analytici upozorňujú, že Eurostat tu menil metodiku a niektoré parametre tu úplne nesedia.

Keby sme napríklad porovnali rast miezd s rastom priemernej ceny za meter štvorcový, tak uvidíme, že rast je v zásade podobný.

Nie sme na tom až tak zle

Eurostat má aj lepší ukazovateľ, ktorý ráta to aký podiel z príjmov musí dať jedna domácnosť na nehnuteľnosť. Na Slovensku bol tento podiel v roku 2019 17,9%. Pre porovnanie priemer EÚ je rovných 20%. Pozitívne v tomto prípade vychádza aj štatistika, ktorá hovorí o percente domácností, kde náklady na domácnosť tvoria 40 a viac percent z disponibilného príjmu domácností. Na Slovensku je 5,7% takýchto domácností. . Priemer EÚ je 9,4%. Samozrejme vždy treba počítať s tým, že sa jedná o priemerné hodnoty a neberú sa do úvahy rozdiely v jednotlivých mestách či regiónoch.

Napriek tomu analýza Maďarskej centrálnej banky hovorí o tom, že Bratislava je tretím najdrahším mestom po Paríži a Prahe. Problémom je, že analýza počíta s priemerným príjmom za celú krajinu, čo štatistiky skresluje. Na druhej strane to niečo vypovedá o regionálnych rozdieloch a o tom, že Bratislava má problém s drahými nehnuteľnosťami. Veď to poznáte, paneláky zo 70 rokov predávané ako staršie novostavby s potenciálom či prípadne historickým nádychom.

Pri trhu s nehnuteľnosťami treba brať do úvahy aj fakt, že na Slovensku máme jednu z najnižších úrokových sadzieb na hypotékach v Európskej únii, čo finančné zaťaženi e domácností znižuje.

Napriek tomu, že to subjektívne tak nevyzerá, tak podľa štatistík na tom nie sme až tak zle v porovnaní s ostatnými európskymi krajinami. Avšak čím ďalej tým viac sa objavuje otázka či nevzniká na trhu s nehnuteľnosťami bublina, teda, že ceny nehnuteľností rastú príliš rýchlo a čím ďalej tým viac ľudí na nehnuteľnosť nemá. Tomu samozrejme nepomáhajú ani sprísnené pravidlá NBS pri čerpaní hypotéky, ktoré som spomínal v inom mojom videu, ktoré uvidíte v pravom hornom rohu. Pre túto skupinu ľudí už ostáva len bývanie v podnájme a ako som spomínal v úvode, s nájomnými bytmi to je na Slovensku nič moc.

Samotná Národná banka Slovenska tento ukazovateľ na trhu s nehnuteľnosťami sleduje, avšak zatiaľ to vidí „len“ na rizikové pásmo. A podľa jej analytikov sa to so situáciou z roku 2008 porovnať nedá.

Situácia sa stáva zamotanou najmä vo väčších mestách a hlavne v Bratislave, a to špecificky počas pandémie. Na trhu vznikla aj paradoxná situácia, kedy v prvom kvartáli tohto roka ceny v inzerátoch výrazne prekračovali konečné realizačné ceny za ktoré sa byty nakoniec predali. Z toho dôvodu je v súčasnosti ťažké predpovedať akým tempo ceny nehnuteľností rastú.

Ako z kolotoča rastúcich cien von?

Regulácia nám pravdepodobne nepomôže. Pokúšali sa o to v Berlíne v roku 2020 pri nájomných bytoch a podľa štúdií táto už teraz protiústavná regulácia trh s nájomnými bytmi len viac narušila. Mimochodom v Berlíne býva 85% obyvateľov v nájomných bytoch.

Magistrát sa rozhodol regulovať ceny bytov postavených pred rokom 2014 a neskôr zaviedol aj cenové stropy, ktoré sa odvíjali od veku a vybavenia bytovky. Čo sa stalo? Ponuka bývania v regulovaných bytoch sa zmenšila a výstavba nových bytoviek rovnako, keďže developeri nemajú záujem stavať bytovky pod hrozbou regulácie nájomného. V preklade situácia s bývaním sa v Berlíne zhoršila viac ako keby sa nič nezačalo regulovať.

Problém má aj Slovensko v hlavnom meste. Ceny bytov rastú, a to ani nie len kvôli dopytu a lacným hypotékam, ale kvôli znižujúcej sa ponuke. Pravdou je, že výstavba nejakého projektu developerom nie je vôbec jednoduchá a od prvého nápadu po realizáciu prejdú kľudne aj roky, a to len kvôli zložitému byrokratickému procesu v rámci stavebného zákona, ktorý by sa mal v blízkej budúcnosti zmeniť.

V prípade, že sa nezmenší byrokracia, tak bude čím ďalej tým viac ľudí, ktorí na nehnuteľnosť nebudú mať peniaze.

The post Máme drahé nehnuteľnosti? Kedy budú lacnejšie? first appeared on Ekonómia ľudskou rečou.

Pravdepodobne väčšina z vás raz bude bývať vo vlastnom, keďže 9 z 10 Slovákov býva vo vlastnom. Na vlastné bývanie sú aj vhodné podmienky aj napriek sprísneniu podmienok zo strany NBS, pretože úrokové miery na hypotékach sa stále pohybujú pod 1 %. A preto sa v tomto videu budeme venovať hypotékam, tak trošku spotrebiteľskejšie.

Ako teda požiadať o hypotéku? Čo na to potrebujete a ako celý proces funguje?

Na výber sú dve možnosti

Ešte predtým, než začnete vôbec riešiť hypotéku sa môžete vybrať dvoma cestami. Prvou je, že hypotéku budete riešiť cez sprostredkovateľa a druhou, že budete celý proces s hypotékou a kúpou nehnuteľnosti riešiť na vlastnú päsť.

Sprostredkovateľ veľkú časť administratívy vyrieši za vás a samozrejme je najlepšie, keď si vyberiete niekoho, kto má zmluvy so všetkými bankami a má dobré renomé. Avšak má to aj háčik, aj keď vy priamo sprostredkovateľovi neplatíte províziu, pretože tú si berie z hodnoty hypotéky vo výške 1,5 %, ktorá sa mu vyplatí v priebehu dvoch rokov, tak sprostredkovateľ vám môže vyjednať odlišné podmienky.

Podľa poslednej analýzy NBS sprostredkovatelia tlačia klientov viac na hranicu možností. To znamená na limity, ktoré stanovuje NBS pri poskytovaní hypoték. V preklade vám dokážu vybaviť hypotéku ktorá pokryje 80 % z hodnoty nehnuteľnosti alebo je vyššia pravdepodobnosť, že budete jeden z mála, čo dostane hypotéku aj napriek tomu, že prekročí limit 8-násobku čistého ročného príjmu. Tieto limity sme rozoberali ešte vo videu Prečo je ťažšie dostať hypotéku?

Zdroj: Denník N

Čo NBS sprostredkovateľom vyčíta je, že v priemere sú sadzby na hypotékach vybavených prostredníctvom sprostredkovateľov vyššie o 0,2 p.b.

Budete potrebovať veľa potvrdení

V prípade, že si budete vybavovať hypotéku na vlastnú päsť, tak sa odporúča najprv riešiť hypotéku a až potom byt. Respektíve riešiť tzv. hypotekárny certifikát, čo je akási dohoda o budúcej dohode. Jednoducho banka posúdi vašu finančnú situáciu a vyhodnotí, do akej výšky vám môže dať hypotéku. Vy na základe toho budete vedieť čo si môžete dovoliť a na ktorý byt budete mať. Platnosť certifikátu môže byť v horizonte jedného mesiaca až troch mesiacov.

Pri tomto si treba dať pozor na podmienky. V niektorých bankách je to nezáväzné a len informatívne a v iných môže byť tento certifikát už do určitej miery záväzný. Preto ako pri každej zmluve, treba čítať poctivo podmienky a na všetko sa pýtať. Predsa len je to úlohou ľudí na pobočkách bánk. A netreba zabúdať, že hypotéka je záväzok na poriadne dlhý čas.

Teraz sa pozrieme na to čo štandardne potrebujete v banke po tom, čo už máte nehnuteľnosť vybratú resp. rezervovanú.

V prvom rade potrebujete doklad totožnosti a potvrdenie o vašom príjme, keď ste štandardným zamestnancom, tak ho banka získa zo Sociálenej poisťovne. Zároveň bude banka potrebovať výpis z účtu za posledných xy mesiacov, keďže to záleží od konkrétnej banky.

Ďalším „papierom,“ ktorý potrebujete, je znalecký posudok. Jeho súčasťou je aj list vlastníctva a kolaudačné rozhodnutie (ak ide o novostavbu). Rovnako budete potrebovať kúpnu zmluvu či návrh kúpnej zmluvy a poistnú zmluvu, ktorá je vinkulovaná v prospech banky, čo znamená, že ak by napríklad nastal požiar, ktorým by došlo k poškodeniu založenej nehnuteľnosti, ktorou klient ručí banke, tak suma z poistky by bola vyplatená banke a nie žiadateľovi o hypotéku. Po predložení dokumentov a vyplnení žiadosti, trvá približne dva až štyri týždne, kým vám banka hypotéku schváli. Následne sa podpisujú úverové a záložné zmluvy.

Podpisom záložných zmlúv sa zaväzujete, že v prípade nesplácania úveru banka môže napríklad v dražbe predať nehnuteľnosť a tak splatiť váš dlh voči nej. Zároveň podpíšete návrh na vklad do katastra, ktorý odnesiete spolu s ostatnými zmluvami, na kataster, ktorý nehnuteľnosť zapíše a vystaví list vlastníctva. Až potom sa začne čerpanie dohodnutej sumy.

Kúpiť novostavbu je komplikovanejšie

Samozrejme podmienky a požadované potvrdenia a papiere sa môžu medzi bankami líšiť. Rovnako záleží aj od vás, akú nehnuteľnosť kupujete, či ste rozvedený alebo nie (keďže tu banka môže požadovať súdne rozhodnutie), alebo či ste podnikateľom, kde príjem dokážete formou daňového priznania.

V prípade, že kupujete novostavbu, ktorá je zatiaľ len na papieri a skolaudovaná bude o dva – tri roky, tak postup je trocha odlišný. V prvom rade musíte zložiť rezervačný poplatok, ktorý môže byť aj 5 000 eur. Následne s developerom podpisujete zmluvu a budúcej kúpnej zmluve, kde sa platí záloha.

Štandardne sa na zálohu, ktorá môže byť niekde okolo 10 až 20 % z ceny nehnuteľnosti neposkytuje hypotéka. Výhodou je, keď zmluvu o úvere podpisujete s bankou, ktorá má zmluvu s developerom, tak banka môže poskytnúť financie aj na zloženie prvej zálohy, keďže žiadateľ môže nehnuteľnosťou ručiť. Štandardne by musel ručiť inou nehnuteľnosťou, napríklad nehnuteľnosťou rodičov. Zároveň pri tejto banke nemusí riešiť znalecký posudok a všeobecne môže očakávať menej byrokracie.

Splácanie hypotéky môže začať až po načerpaní celej hypotéky alebo už v čase zloženia zálohy. V prípade, že to je druhý prípad, tak klient platí len úroky za vyčerpanú sumu.

Financovanie výstavby a kúpi domu sa odlišuje

Rovnako sa financovanie prostredníctvom hypotéky odlišuje v prípade výstavby domu. Na stavebný pozemok ľahko dostanete hypotéku vo výške podobnej ako je hypotéka na dom či byť. Problémom je dostať hypotéku na samotný dom. A to preto, že väčšinou banky potrebujú mať dom v katastri zapísaný ako rozostavanú stavbu, čo znamená, že dom musí mať základovú dosku a múry do jedného metra.

Pri kúpe pozemku na hypotéku treba myslieť na to, že v rovnakej banke budete žiadať aj o hypotéku na dom. Až po rozostavaní domu môžete požiadať o znalecký posudok, ktorý určí budúcu hodnotu domu. Okrem znaleckého posudku sa ku žiadosti dokladá aj geometrický plán, právoplatné stavebné povolenie a štandardné doklady k príjmu.

Rozdielom oproti kúpe bytu je aj to, že hypotéka sa čerpá po častiach na základe toho, ako prebiehajú práce na dome. S tým sa spájajú administratívne náklady, keďže musíte banke posielať fotografie alebo faktúry. Aj v prípade hypotéky ná výstavbu či kúpu domu sa môžu podmienky v prípade jednotlivých bánk odlišovať.

The post Ako požiadať o hypotéku? first appeared on Ekonómia ľudskou rečou.

V druhej časti o bývaní sa pozrieme na nájomné bývanie, keďže práve to je alternatívou v prípade, že vám banky nedali hypotéku alebo jednoducho ešte nechcete bývať vo vlastnom. Vráťme sa ešte k tzv. bývaniu vo vlastnom. Slovensko je v tomto špecifickou krajinou, pretože vo vlastnom býva až 90 % Slovákov.

Prakticky sme druhou krajinou s najväčším podielom, väčšie percento vlastníkov má už len Rumunsko. V nájomných bytoch síce býva okolo 10 % ľudí, avšak drvivá väčšina býva v trhových nájomných bytoch a nie v štátom regulovaných nájomných bytoch.

Za málo štátnych bytov môže privatizácia po socializme

A čo je za takto nízkym podielom regulovaného nájomného bývania? Primárne pád socializmu a s tým spojená privatizácia bytov, kedy sa byty mohli za relatívne dobré ceny dostať do rúk obyvateľov. To ale neplatilo pri všetkých, pretože niektorým ľudom sa vrátili reštituované byty aj s nájomníkmi, ktorí tam bývali. A tí na odkúpenie bytu nemali a spor v niektorých prípadoch trvá dodnes. Štát to rieši prispievaním na nájomné rodinám , ktoré tam žijú a dlhodobo sľúbi, že situáciu oboch strán vyrieši výstavbou, čiže náhradným bývaním. Takýchto bytov je na Slovensku 455 z toho 435 v Bratislave.

Celkovo verejných nájomných bytov na Slovensku nie je veľa. Napríklad v Bratislave je ich  viac ako 2 300, čo je v princípe málo, a to si uvedomuje aj samotné mesto, ktoré vie, že z hľadiska krajín Vyšehradskej skupiny je na tom najhoršie. Pre porovnanie, vo Viedni vlastní mesto 25 % bytových jednotiek, čo je 220-tisíc bytov.

Peňazí je dosť

Pritom to je paradoxom, pretože na podporu výstavby existujú finančné nástroje, a to zo strany Štátneho fondu rozvoja bývania (ŠFRB) a rovnako od Ministerstvo dopravy a výstavby Slovenskej republiky.

Obe inštitúcie podporujú výstavbu nájomných bytov či obnovu bytového fondu alebo kúpu nehnuteľnosti. Dotácie z Ministerstva dopravy sú určené na obstaranie nájomného bytu a môžu ich poberať len vyššie územné celky (VÚC), obce a neziskové organizácie. Dotáciu ŠFRB môžu poberať napríklad aj právnické a fyzické osoby. Dotácie z ministerstva môžu pokryť 30 až 75 % obstarávacej ceny nájomného bytu. Skombinovaním prostriedkov aj zo ŠFRB môžu získať až 100 % potrebných zdrojov.

Dotácie z ministerstva sú ale podmienené, Stanovená je maximálna veľkosť bytu i výška nájomného. Byt sa musí prenajímať najmenej 20 rokov, počas ktorých sa nesmie predať. A príjmy domácnosti, ktorá v ňom bude žiť, nemôžu prekročiť troj až päť násobok životného minima, pričom toto opatrenia platí aj pri podporených nájomných bytoch zo ŠFRB.

Problémom je, že celkovo podpora z oboch nástrojov ide primárne na obnovu bytového fondu. A len pätina smeruje na výstavbu nájomných bytov. Celkovo sa síce nájomné byty stavajú, avšak v malom rozsahu. Bratislava plánuje v rôznych mestských častiach postaviť 1 200 nájomných bytov. Z nich 700 bytov by malo byť dokončených alebo rozrobených do konca volebného obdobia (v roku 2022). Z dvoch tretín pôjde o novostavby, zvyšok budú rekonštrukcie starších objektov. Nové nájomné byty chce mesto prideliť ľuďom, ktorí bývajú v reštituovaných bytoch, sociálne slabším rodinám, ako aj bežným nájomníkom.

Splátka hypotéky je nižšia ako platba za nájom

Hlavným problémom posledných pár rokov je to, že napríklad v Bratislave, v niektorých prípadoch lepšie vychádza splátka hypotéky ako platba za prenájom bytu. Z toho dôvodu ľudia radšej zoberú hypotéku a kúpia si byt, aj keď v posledných dvoch rokoch je to ťažšie, čo sme si vraveli v prvom videu.

A čo bude výsledkom? V súčasnosti je problémom napríklad v Bratislave to, že je vysoký dopyt po bývaní a nízka ponuka bytov. A to znamená jediné, zvyšovanie cien nehnuteľností a samozrejme aj nájmov, keďže tie sú ponúkané za trhové ceny.

A čo ďalej s nájomnými bytmi? Napríklad analytici INESS odporúčajú, aby sa zjednodušila byrokracia okolo výstavby bytov, ktorá developerom sťažuje výstavbu. A keby už nejaké regulované nájomné bývanie existovalo, tak odporúčajú, aby výstavba bytov s regulovaným nájomným radšej zabezpečovali obce, ako by to mal štát riadiť z centra z jedného miesta.

Inštitút finančnej politiky (IFP) odporúča zaviesť dlhodobú koncepciu s jasným cieľom. Odporúča radšej zvýšiť dostupnosť nájomných bytov v regiónoch s nedostatkom pracovnej sily, aby sa do nich ľudia sťahovali. A neodporúča podporovať vlastnícke bývanie nízkopríjmových skupín.

IFP by rovnako radšej zjednodušilo administratívu okolo dotácií zo ŠFRB, ktorá môže developerov odraďovať. Zároveň IFP odporúča zachovať charakter nájomných bytov počas celej životnosti bytového domu nie len počas doby splácania, keďže väčšina nájomných bytov sa po splatení pôžičky predá.

Rovnako IFP odporúča zvýšiť daň z nehnuteľnosti, keďže príjem z majetkových daní je len 1,5 % z celkových príjmov verejnej správy. V porovnaní s priemerom OECD je to len štvrtina. Zároveň by sa podľa IFP malo umožniť primerané zvyšovanie nájmov v regulovaných nájomných bytoch. V súčasnosti je regulovaný ročný nájom nastavený ako 5 až 10 % z obstarávacej ceny. Čo znamená, že nájomné je aj po rokoch zafixované a nereaguje tak na trhové nájomné. Výsledkom je, že obce časom už nemajú ani na režijné náklady a na opravy. Okrem toho by mal byť podľa IFP stanovený povinný podiel bytov v nových projektoch, ktoré by developeri od nejakého roku museli zabezpečiť.

Pre porovnanie so spomínanou Viedňou, mesto so súkromnými developermi spolupracuje tak, že im zabezpečí pozemok a výhodný úver a ako odplatu dostane polovicu bytov z podporeného projektu. Nájomné v bytoch vlastnených mestom sa potom pohybuje od 20 do 25 % príjmu nájomcov.

The post Prečo nájomné bývanie nebude lacnejšie? first appeared on Ekonómia ľudskou rečou.

Viete, že šanca na vaše vlastné bývanie sa už nejaký čas znižuje? A aj keby ste nechceli bývať vo vlastnom, a teda požiadať o hypotéku, tak s nájomnými bytmi to tiež nie je bohviečo. Prečo? O tom si povieme v tomto videu.

Aj keď rast cien bytov nie je radikálne vyšší než rast priemernej mzdy za posledných 11 rokov, tak byty sa pre množstvo ľudí stávajú nedostupnejšie, a to napriek tomu, že v súčasnosti sú úrokové sadzby na hypotekárnych úveroch prakticky na historických minimách.

Aj keď v súčasnosti banky mierne dvíhajú úrokové sadzby, čo je spôsobené neistotou spojenou s budúcim vývojom koronakrízy, tak nie je to radikálne. Čo hrá v neprospech hypoték je obava zo strany Národnej banky Slovenska (NBS), že sa ľudia budú nadmerne zadlžovať  a že na trhu s nehnuteľnosťami vznikne bublina.

Národná banka Slovenska v súvislosti s týmto sleduje mieru zadlženia obyvateľstva, teda ako rýchlo rastie zadlženosť domácností. Čím bude vyššia, tak tým viac rastie riziko, že v prípade problémov v ekonomike sa časť obyvateľov dostane do platobnej neschopnosti a nebudú schopní hypotéku splácať. Na Slovensku sa domácnosti zadlžujú najrýchlejšie v celej Európskej únii (EÚ) už od roku 2012. Za posledných šesť rokov sa objem úverov takmer zdvojnásobil.  Na konci roka 2017 a  začiatkom roka 2018 sa rast úverov domácností stabilizoval, napriek tomu percento rastu ostáva vysoké.

NBS sa kvôli vysokému tempu zadlžovania rozhodla pristúpiť k limitom, ktoré zjednodušene povedané zabránia tomu, aby hocikto dostal hypotéku, a to bez ohľadu na jeho schopnosť ju splácať.

NBS-ka menila parametre troch ukazovateľov

V posledných dvoch rokoch menila NBS parametre troch ukazovateľov na základe ktorých sa komerčné banky rozhodujú, či vám hypotéku/úver poskytnú.

Prvým je ukazovateľ Loan to Value (LTV), teda koľko vám banka môže maximálne poskytnúť z hodnoty nehnuteľnosti. Od júla 2018 banky už neposkytujú úvery ktoré presahujú 90 % hodnoty nehnuteľnosti. Od apríla 2019 môžu tvoriť úvery, ktoré kryjú 90 % hodnoty nehnuteľnosti len 20 % z celkového množstva úverov. Pred týmito zmenami to mohlo byť až 40 % úverov s takto vysokým krytím nehnuteľnosti.

Druhým ukazovateľom je Debt to Income (DTI). Pri tomto ukazovateli ide o to, aby sa klienti vzhľadom na svoj príjem nezadlžovali až príliš. Zjednodušene vaše zadlženie, čiže nie len hypotéky, ale aj ostatné úvery by nemali prevyšovať 8-násobok vášho čistého ročného príjmu. Avšak aj tu platí výnimka od apríla 2019, od kedy banky môžu poskytnúť úvery aj žiadateľom, ktorých príjem nie je dostatočný. Problémom je, že takéto úvery môžu tvoriť len 5 % z celkového množstva.

Tretím ukazovateľom je Debt Service to Income (DSTI) je ukazovateľ, ktorý hovorí o veľkosti finančnej rezervy po odpočítaní životného minima každého žiadateľa o úver. Ide vlastne o často spomínaný „finančný vankúš“, ktorý bol doteraz 20%, čiže splátky všetkých úverov mohli tvoriť až 80 % čistého príjmu po odpočítaní životného minima. Od 1. 1. 2020 Môžu splátky všetkých úverov tvoriť len 60 %. DSTI teda bude od nového roka namiesto 20 % už 40 %, čiže dvojnásobok.

Aj tu platí výnimka. Od apríla 2020 môžu banky poskytnúť úver až do výšky 70 % čistého príjmu po odpočítaní životného minima.  Avšak takéto úvery môžu tvoriť len 5 % z celkového objemu úverov a môžu sa poskytnúť len mladým do 35 rokov.

Banky nepočítajú s trhovým úrokom

Tu je ešte jeden bonus od NBS, a to, že banky nepočítajú s trhovým úrokom na hypotéke, ale musia posudzovať úvery tak, ako keby mali k trhovému úroku plus 2 %. Čo situáciu pre žiadateľov ešte trocha zhoršuje.

Komplikované? Dajme si modelový príklad. Žiadateľ má čistý príjem 1 200 eur. Banka mu od neho odpočíta životné minimum 210,20 eur. Po zaplatení splátky hypotéky či iných úverov mu musí zostať po novom 40 %, teda 395,9 eura, čo znamená, že splátka môže tvoriť maximálne 594 eur.

V prípade, že si chce zobrať hypotéku na byt v hodnote 150-tisíc eur, tak pravdepodobne dostane z toho 80%, teda 120-tisíc. Pri jedno percentnom úroku a 30 ročnej splatnosti by to bola splátka 385,97 eur. Avšak banka musí k trhovému úroku pridať dve percentá. To znamená, že po prepočte je to splátka 505,92 eur. Žiadateľ je stále v limite, 594-505,92= 88,02 eur, avšak problémom je, že by musel mať zvyšných 30-tisíc eur našetrených. Prípadne by mohol žiadať o spotrebný úver ku hypotéke, avšak tam už by šiel nad limit. Pretože spotrebné úvery sa splácajú v kratšom období a majú vyšší úrok.

Nehovoriac o tom, že by prekročil rovnako ukazovateľ LTV, pretože 8-násobok jeho čistého ročného príjmu je 115 200 eur. Samozrejme v oboch prípadoch môže dostať žiadateľ výnimku, avšak je to nepravdepodobné.

Samozrejme stále sa bavíme o jednom žiadateľovi. Iný prípad je, keď o hypotéku žiada s partnerom/partnerkou, kedy by sa logicky počítalo aj s príjmom partnera.

Druhou možnosťou je prenájom a šetrenie si spomínaných 30-tisíc eur.

The post Prečo je ťažšie dostať hypotéku? first appeared on Ekonómia ľudskou rečou.