V druhej časti o bývaní sa pozrieme na nájomné bývanie, keďže práve to je alternatívou v prípade, že vám banky nedali hypotéku alebo jednoducho ešte nechcete bývať vo vlastnom. Vráťme sa ešte k tzv. bývaniu vo vlastnom. Slovensko je v tomto špecifickou krajinou, pretože vo vlastnom býva až 90 % Slovákov.

Prakticky sme druhou krajinou s najväčším podielom, väčšie percento vlastníkov má už len Rumunsko. V nájomných bytoch síce býva okolo 10 % ľudí, avšak drvivá väčšina býva v trhových nájomných bytoch a nie v štátom regulovaných nájomných bytoch.

Za málo štátnych bytov môže privatizácia po socializme

A čo je za takto nízkym podielom regulovaného nájomného bývania? Primárne pád socializmu a s tým spojená privatizácia bytov, kedy sa byty mohli za relatívne dobré ceny dostať do rúk obyvateľov. To ale neplatilo pri všetkých, pretože niektorým ľudom sa vrátili reštituované byty aj s nájomníkmi, ktorí tam bývali. A tí na odkúpenie bytu nemali a spor v niektorých prípadoch trvá dodnes. Štát to rieši prispievaním na nájomné rodinám , ktoré tam žijú a dlhodobo sľúbi, že situáciu oboch strán vyrieši výstavbou, čiže náhradným bývaním. Takýchto bytov je na Slovensku 455 z toho 435 v Bratislave.

Celkovo verejných nájomných bytov na Slovensku nie je veľa. Napríklad v Bratislave je ich  viac ako 2 300, čo je v princípe málo, a to si uvedomuje aj samotné mesto, ktoré vie, že z hľadiska krajín Vyšehradskej skupiny je na tom najhoršie. Pre porovnanie, vo Viedni vlastní mesto 25 % bytových jednotiek, čo je 220-tisíc bytov.

Peňazí je dosť

Pritom to je paradoxom, pretože na podporu výstavby existujú finančné nástroje, a to zo strany Štátneho fondu rozvoja bývania (ŠFRB) a rovnako od Ministerstvo dopravy a výstavby Slovenskej republiky.

Obe inštitúcie podporujú výstavbu nájomných bytov či obnovu bytového fondu alebo kúpu nehnuteľnosti. Dotácie z Ministerstva dopravy sú určené na obstaranie nájomného bytu a môžu ich poberať len vyššie územné celky (VÚC), obce a neziskové organizácie. Dotáciu ŠFRB môžu poberať napríklad aj právnické a fyzické osoby. Dotácie z ministerstva môžu pokryť 30 až 75 % obstarávacej ceny nájomného bytu. Skombinovaním prostriedkov aj zo ŠFRB môžu získať až 100 % potrebných zdrojov.

Dotácie z ministerstva sú ale podmienené, Stanovená je maximálna veľkosť bytu i výška nájomného. Byt sa musí prenajímať najmenej 20 rokov, počas ktorých sa nesmie predať. A príjmy domácnosti, ktorá v ňom bude žiť, nemôžu prekročiť troj až päť násobok životného minima, pričom toto opatrenia platí aj pri podporených nájomných bytoch zo ŠFRB.

Problémom je, že celkovo podpora z oboch nástrojov ide primárne na obnovu bytového fondu. A len pätina smeruje na výstavbu nájomných bytov. Celkovo sa síce nájomné byty stavajú, avšak v malom rozsahu. Bratislava plánuje v rôznych mestských častiach postaviť 1 200 nájomných bytov. Z nich 700 bytov by malo byť dokončených alebo rozrobených do konca volebného obdobia (v roku 2022). Z dvoch tretín pôjde o novostavby, zvyšok budú rekonštrukcie starších objektov. Nové nájomné byty chce mesto prideliť ľuďom, ktorí bývajú v reštituovaných bytoch, sociálne slabším rodinám, ako aj bežným nájomníkom.

Splátka hypotéky je nižšia ako platba za nájom

Hlavným problémom posledných pár rokov je to, že napríklad v Bratislave, v niektorých prípadoch lepšie vychádza splátka hypotéky ako platba za prenájom bytu. Z toho dôvodu ľudia radšej zoberú hypotéku a kúpia si byt, aj keď v posledných dvoch rokoch je to ťažšie, čo sme si vraveli v prvom videu.

A čo bude výsledkom? V súčasnosti je problémom napríklad v Bratislave to, že je vysoký dopyt po bývaní a nízka ponuka bytov. A to znamená jediné, zvyšovanie cien nehnuteľností a samozrejme aj nájmov, keďže tie sú ponúkané za trhové ceny.

A čo ďalej s nájomnými bytmi? Napríklad analytici INESS odporúčajú, aby sa zjednodušila byrokracia okolo výstavby bytov, ktorá developerom sťažuje výstavbu. A keby už nejaké regulované nájomné bývanie existovalo, tak odporúčajú, aby výstavba bytov s regulovaným nájomným radšej zabezpečovali obce, ako by to mal štát riadiť z centra z jedného miesta.

Inštitút finančnej politiky (IFP) odporúča zaviesť dlhodobú koncepciu s jasným cieľom. Odporúča radšej zvýšiť dostupnosť nájomných bytov v regiónoch s nedostatkom pracovnej sily, aby sa do nich ľudia sťahovali. A neodporúča podporovať vlastnícke bývanie nízkopríjmových skupín.

IFP by rovnako radšej zjednodušilo administratívu okolo dotácií zo ŠFRB, ktorá môže developerov odraďovať. Zároveň IFP odporúča zachovať charakter nájomných bytov počas celej životnosti bytového domu nie len počas doby splácania, keďže väčšina nájomných bytov sa po splatení pôžičky predá.

Rovnako IFP odporúča zvýšiť daň z nehnuteľnosti, keďže príjem z majetkových daní je len 1,5 % z celkových príjmov verejnej správy. V porovnaní s priemerom OECD je to len štvrtina. Zároveň by sa podľa IFP malo umožniť primerané zvyšovanie nájmov v regulovaných nájomných bytoch. V súčasnosti je regulovaný ročný nájom nastavený ako 5 až 10 % z obstarávacej ceny. Čo znamená, že nájomné je aj po rokoch zafixované a nereaguje tak na trhové nájomné. Výsledkom je, že obce časom už nemajú ani na režijné náklady a na opravy. Okrem toho by mal byť podľa IFP stanovený povinný podiel bytov v nových projektoch, ktoré by developeri od nejakého roku museli zabezpečiť.

Pre porovnanie so spomínanou Viedňou, mesto so súkromnými developermi spolupracuje tak, že im zabezpečí pozemok a výhodný úver a ako odplatu dostane polovicu bytov z podporeného projektu. Nájomné v bytoch vlastnených mestom sa potom pohybuje od 20 do 25 % príjmu nájomcov.